居抜きとは
居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等がついたままの物件のことです。
通常ですと店舗の場合、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却しなければなりませんが、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備を残したまま、後継者に引き渡すことが出来るようになります。
このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言い、居抜きで引き渡される物件の事を「居抜き物件」と言います。
居抜きに関連する用語
造作
(店舗物件の場合、広い意味で言う）造作とは賃貸中の物件に入居者が付加した取り外しが可能な物の事を指します。カウンター、トイレ、床、壁、天井、間仕切り、厨房設備などがこれに当たります。造作物に関しては基本的に貸主ではなく借主の資産となりますので、借主は造作を売却する事が出来ます。
また、造作の保守管理は、その所有者である借主が行う事が原則となります。
スケルトン
スケルトンとは何の造作もない物件の状態の事です。スケルトン物件には設備も内装もなく、コンクリートがむき出しにされていて、店舗物件の「最も基礎的な状態」と言えるでしょう。
原状回復義務（スケルトン工事）
原状回復義務とは、店舗物件を契約する際に、借主が貸主に対して負う義務の事です。具体的には「賃貸借契約が終了して物件から退去する時には、借主は物件を借りた当時の状態に戻して、貸主に返却しなければならない」というものです。これは一般に、ほとんど全ての店舗物件において、入居したら発生する義務であり、貸主の承諾がない限り借主はこれを免れません。義務を果たすには、造作物を全て壊し、撤去し、造作を作る前の状態に工事し直す必要があります。ちなみに居抜き物件に入居した場合、前テナントの原状回復義務は次テナントに継承されますが、ここでいう「原状」とは「引渡しを受けた時点の状態」ではなく、「造作物がなかった時の状態」にまでさかのぼります。また、原状とはスケルトンに限らず、元々事務所物件だったものを店舗として改装した場合は、入居した当時の事務所仕様に直す必要があります。
スケルトン
スケルトンとは何の造作もない物件の状態の事です。スケルトン物件には設備も内装もなく、コンクリートがむき出しにされていて、店舗物件の「最も基礎的な状態」と言えるでしょう。
解約予告期間
借主または貸主が賃貸借中の物件を解約する旨を相手方に伝えてから、実際に退去が行われるまでの猶予期間の事（家賃発生はする）を指します。契約内容により異なりますが、大抵は退去日の3-6ヶ月前に行うことが義務付けられています。
居抜き等で後継者が定まっている場合は、途切れなく店舗の契約が継続していく事が保証されるので、解約予告期間が残っていたとしても、貸主借主間の合意により無効になる場合が多いです。
居抜き物件のメリット
居抜きを利用する事で得られるメリットには以下のようなものがあります。
家主様のメリット
空室リスクの低減家賃収入の継続
空室リスクが軽減され、継続した家賃収入が見込める。
テナントビルとしての価値向上
現在の店舗物件市場の傾向として、居抜き物件の方が人気が高い為、後継者のリーシングがしやすくなる。
店舗を出したい方のメリット
初期投資額の軽減
最低限の工事や設備投資で済むため、工事費用を低く抑える事ができ、投資回収までの期間も短縮される。
スピーディーな出店が可能
内装工事に充てる期間が少なくなる為、契約後、オープンまでの間隔を短くする事が出来る。
店舗を閉めたい方のメリット
造作売却によるキャッシュイン
造作物を後継者に売却出来ればキャッシュインが望める。
解約までの費用の軽減
原状回復義務がなくなるので、解体による工事費用がかからない。
また、居抜きでの明け渡しが決まれば、多くの場合、本来発生していたはずの退去日までの空家賃支払いがなくなる。
居抜きを利用した場合の具体例
具体的に、居抜き物件を利用することで、店舗を出したい方と店舗を閉めたい方のメリット(イメージ)は以下の通りです。
居酒屋をモデルにした場合
（坪数：25坪、保証金600万円、保証金償却20%、賃料50万円、解約期間家賃6ヵ月、造作代金300万円）
| 通常出店 | 居抜き利用 | |
|---|---|---|
| 保証金・敷金 | -600万円 | -600万円 |
| 仲介手数料 | -50万円 | -50万円 |
| 内装・什器費 | -1,000万円 | -200万円 |
| 外装費 | -150万円 | -50万円 |
| 造作代金 | 0万円 | -300万円 |
| 出店費用 | 合計 -1,800万円 | 合計 -1,200万円 |
居抜きを利用できることで得られるメリット
600万円の削減 |
| 通常退店 | 居抜き利用 | |
|---|---|---|
| 保証金・敷金 | 600万円 | 600万円 |
| 保証金償却 | -120万円 | -120万円 |
| 契約期間家賃 | -300万円 | 0万円 |
| 原状回復費 | -250万円 | 0万円 |
| 造作代金 | 0万円 | 300万円 |
| 退店費用 | 合計 -70万円 | 合計 780万円 |
居抜きを利用できることで得られるメリット
710万円の削減 |
居抜き物件の分類と交渉の流れ
居抜き物件の造作価格を左右する要素は、造作の状態、元々の業態、所有者の引き上げ物、リース残の有無、等々様々です。しかし、居抜き物件での案件成約に、最も大きな影響を及ぼすのは、その居抜き物件が抱えている「背景」である、と言えるでしょう。その居抜き物件が募集されている時の状況に応じて、交渉の相手、方法、当事者達の立場等は変わっていきます。
下記が主な分類となります。
居抜き物件（造作譲渡代金有り）
造作代金が案件全体の中の1つの要素。
居抜き物件（造作残置）
にならず比較的スムーズに案件が進む。
居抜き物件（造作譲渡代金成立が前提）
重要となるパターン。
居抜きで店舗を売却することのメリット
居抜きという引き渡し方は出店者側（買手）にとってメリットが大きいもの、という印象が一般にありますが、むしろメリットが最大化するのは退店者側（売手）の方かもしれません。居抜きが成立した際、売手側が得られるメリットは大まかに言って「原状回復工事を行わずスムーズに退店できる」「キャッシュ（現金）が入る」の2つです。（閉店理由は様々ですが）閉店を検討している店舗オーナーにとって「早く」、「安く」、「現金を得て」、お店を閉める事が出来るのは、大抵の場合、大きな助けとなるからです。
立地選びのコツ
一見無関係に見える「居抜き」と「立地」ですが、実は大いに関わりがあります。その理由は、そもそも店舗物件の価値を決める最大の要素が「立地」であるからです。出店者はほとんどの場合、立地が良い物件への入居を希望していますので、仮に売り手側の希望する造作代が高く、価値に見合わない場合であっても、もしその物件の立地が良ければ、物件取得の為と割り切って高額な造作代金を支払う事がしばしばあります。従って、好立地の物件ほど、出店者が競合し、造作代は高騰する傾向にあります。
物件選びの最大のポイントは立地になります。どの様なターゲット層を狙いに行くのか？お店のコンセプトはどの様にするのか？によって出店するポイントは変わってきます。例えば神田の様なサラリーマン層が多い街で出店する場合はファミリー向けの業態はなかなか難しいと思います。また出店しようとしている立地近隣に飲食店がどの程度あるのか？／競合となるお店がどの程度あるのか？も事前に把握しておく必要があります。
また、駅前の良い立地であれば賃料は回りに比べ高額になりますが、よく言われる居酒屋賃料の設定目安として「売上の10%」と言われる事が多いです。賃料30万の物件であれば、売上は300万を目標とし、「この立地で400万は達成できるのだろうか？」「目標とする単価は3,000円なので、1か月の来店人数1,000名達成できるのだろうか？」等 を見据えながら物件を選ぶことをお勧めいたします。賃料は固定費ですので、お客様がいらっしゃらなくても、想定以上にいらっしゃっても言葉通り固定で発生する費用になります。
居抜きの注意点
多くのメリットがあり、人気も高い居抜き物件ですが、注意も必要です。以下に、よくあるトラブルや注意点をいくつか列挙します。
造作の状態
内装や設備というものは長年使用していると、劣化するものです。居抜きで入居したものの、状態の悪くなった造作を使い続ける事で、水漏れなどのトラブルを招いてしまい、結果として一から工事するよりも費用がかかってしまった、という話もあるくらいです。造作売買のトラブルを避けるためには、事前にしっかりと現地調査を行い、きちんとした造作譲渡契約を結ぶことが売主、買主双方にとって肝要です。
未解約物件の場合
居抜き物件の中には、まだ現テナントが解約通知を出していない物件などがよくみられます。このような物件は、現テナントが借りている賃貸条件をそのまま引き継げる、と想定して募集をかける事がほとんどです。しかし、それはあくまで想定に過ぎず、貸主が次の契約からは賃貸条件を変更したい、という意向を示す事もありえます（物件の最終的な賃貸条件は当然に貸主が決定します）。その場合、元々募集していた賃貸条件と入居するのに必要な賃貸条件が食い違う、といったような事態に陥ってしまいます。引渡し方法についても同様で、貸主から居抜きの許可を得ていない未解約物件の場合、居抜きで引渡しを受けられるという保証はありません。
前テナントのイメージ
大部分の造作を引き取った上で入居した場合、内装が似通っている分、前テナントの持っていた店舗イメージまで引き継いでしまうことがありえます。顧客に対する前店舗への印象を払拭し、新規店舗としてのオリジナリティを伝えるには、より一層の工夫や配慮が必要になります。
造作価格
居抜きの現場において、造作の価値や代金を客観的な基準に基づいて判断・決定するという事は現状あまりなく、買い手と売り手は自身の希望や事情に基づき、価格を主観的判断で主張し合う事になります。たとえばある飲食店舗の売り手が、多額の費用を払って作り愛着もある造作なので相応の額で買い取って欲しい、と希望したとしても、買い手側が別の飲食業種で検討していれば、その造作は買い手にとってそこまで価値のないものとなります。そのような状況下では、双方にとって納得感のある価格で造作を売買することは難しく、折り合いが付かず破談となってしまうケースがよく見られます。
居抜き物件に入居するメリットデメリット（スケルトン物件との違い）
居抜き物件
メリット
居抜き物件に入居することの最大の利点は初期投資額が抑えられる点にあります。一口に居抜き物件といっても、什器・備品などの動産物が撤去されて引き渡されるものや、営業当時のまま引き渡されるもの等、造作の内訳や状態は様々です。しかし、どのような物件であっても、居ぬき物件である以上、取り外しが容易でない造作があります。例えば、大規模空調、トイレ、サービス店舗の水周り設備、飲食店のダクトや厨房防水・グリストラップ等です。そして、これらのような、物件に直接工事をするようなものは、多くの場合、造作工事の中でも特に費用がかかるものとなります。従って、最低限そういった造作があらかじめ備わっていれば、それだけでも工事費は大幅に削減できることになるのです。また上記に付随して、居抜き物件は入居者が手を加える箇所が少ないため、工期が短くなり、入居してから営業開始までの期間が短縮できる、というメリットも生まれます。
デメリット
居抜き物件のデメリットとしては、物件が造作の存在によって縛られてしまう点にあります。例えば、前テナントが飲食で造作の買取りを希望している物件があったとして、その物件に飲食業以外のテナントが入居を希望した場合、次テナントは転用することの難しい不要な造作に対して代金を払った上、自らの手で解体するというとても無駄な出費をことになってしまいます。かといって、もし新テナントが前テナントと同業種で、造作の大部分を有効に引き継ぐことが出来たとしても、難点はあります。それは、前テナントのイメージを造作と併せて、引き継いでしまうことにあります。如何に有効に前テナントの造作を活用し、転用したとして、来店する顧客の目には、折角新規にオープンした店舗が元々あったものと代わり映えのしない店舗のように映ってしまいます。
スケルトン物件
メリット
スケルトン物件に入居すれば前テナントからの影響を受けることはほとんどありません。したがって、前述の居抜き物件の際のような、入居する物件によって業種的な不利が生まれる、ということはありません。また、0からの内装工事を行う事で、イメージする店舗を自由に表現できるという利点もあります。
デメリット
居抜き物件と比較した場合、スケルトン物件は当然、初期投資額が高い、工事に時間がかかる等のデメリットを持った物件であると言えます。
こんなときに居抜き物件がお勧め
・店舗としての独自性を強くアピールすることが出来る。
居抜き物件（造作残置）
居抜き物件（造作譲渡代金成立が前提）
居抜きお役立ち情報ページ
テンポスマートでは居抜きお役立ち情報ページに、居抜き物件を含む「店舗」に関するコラムを掲載しています。
ご興味おありの方は、よろしければご一読ください。
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