これは申込の際に、入居の意志を表示するとともに順位を確保するための明確な証拠を残すために支払うものです。 これらの金銭は審査が通った場合は、契約する際の契約金の一部に充当されるお金ですので、審査に通らなかったり、キャンセルする場合でも全額返金されるべきものです。 手付金とは、その目的・返還義務が明確化されている点で異なります。 賃貸店舗物件の仲介においてはそれほど、一般的ではありませんが、覚えておいたほうが良いでしょう。

複数階建てのビル内の複数フロアを同時に貸し出す事を言います。 この形態は、都心部などの限られた立地で店舗を経営する際に、効率的な客数と売上げの向上を見込んで採用する営業形態で、床面積に比較して客席数を多めに確保することができます。 一括貸しとして営業を行っている店舗には、焼鳥屋やワインバー、エスニック料理や和食店、天ぷら屋やカフェなど、実にさまざまな業態が含まれています。 例えば、飲食店で一括で借り入れて、フロアごとに違ったスタイルで営業を行うという事もできます。また、厨房と客席を分けて使い、お客様に喧騒を避けて食事して頂くようなスタイルをとれたりと可能性が広がります。 ただ、複数フロア一括貸 [...]

主に飲食店の不動産仲介の現場において用いられる、引渡し方法で、前テナントの什器・備品・内装・設備などを後継テナントが引き継ぐ事です。居抜きでの引渡が可能な物件の事を居抜き物件と言いいます。 こちらも是非ご覧ください。

こ貸主または管理会社に対して、事前に物件の退去を通知することを言います。 物件の賃貸契約解約を希望する日の6ヶ月前までに、解約予告を出す事が定められているケースが一般的ですが、物件によって解約予告の期間は違います。 借主は解約予告をしてからも、実際に解約が成立するまでの間の期間は、賃料を払い続けなければなりません。 ほとんどの場合、解約予告期間内の賃料相当額を、違約金として支払うことによって、即時解約する事が可能です。

たとえ物件を所有していても大家が自分で自分の物件を管理することはかなり困難なこと。そこで、多くはこれを管理会社に委託しています。 賃貸管理会社とは、入居者の決まった賃貸物件を管理・維持していくのが主な業務です。 家賃集金や入居者からのクレーム対応、物件のメンテナンスなどをしますが、大家さんとどのような業務形態を結んでいるのかによって、その内容は変わってきます。 大家さんが管理会社と契約を結んでいる場合には、 賃貸人がなにか困ったことがあったときの連絡先は「管理会社」ということになります。余談ですが、マンションの管理業務に関する国家資格として「管理業務主任者」なるものもあります。

賃借している物件（主に他テナントと同居する事になる物件）で、家賃とは別に毎月支払う費用のこと。建物全体の清掃や補修、警備等にかかる費用や共用部分に関する付加使用料に相当します。 本来は廊下・階段・エレベーター等の共用部分の維持・管理等を目的としたものですが、貸主の裁量や解釈によって設定される為、月々の共益費とは別途で、共益費的な性質を持った費用が発生する事があります。一方で、共益費なしの物件で、賃料の中に予め共益費が含まれているとして、貸主がそれにかかる費用を賃料から捻出しているような場合もあります。

来店客一人当たりの購買又は飲食単価のこと。 その日の売上げ÷その日の客数＝その日の客単価１ヶ月の売上げ÷１ヶ月の客数＝その月の客単価年間の売上げ÷１年間の客数＝年間客単価つまり、客一人当たりの平均支払額です。 客単価をいくらに想定するかは、その店の業態を決める重要な要素で、どこの店舗でも、まず自店の標準値を把握します。それをもとに分析を行い、関連商品の販売、纏め買い、ついで買い、衝動販売を誘う営業等の様々な施策をとることで、これをある程度上下させることが可能となります。 飲食業においても、セットメニューの導入、リカー、食後の飲み物、デザートのお勧めサービスなどにより調節できます。このように客単 [...]

その名の通り、ある法人等が特定の業務を外部に委託する（任せる）事です。この場合、基本的に運営に必要な運営に当たってのノウハウ、内装、必要な厨房設備や空調設備、什器等は業務委託元が、あらかじめ用意し、実際の店舗の運営（調理、接客、仕込み、掃除等）は業務委託先が担当します。 また、契約については、入居する物件の大家との賃貸借契約は業務委託元が結ぶこととなり、業務委託元と業務委託先は業務委託契約を結びます。 形態にもよりますが、これらに必要な投資費用などもすべてオーナーが負担していますので、原則として新たな設備投資を行う必要がなく、業務委託は飲食店の店舗運営を初めて行う起業家や経験の浅い事業主にはお [...]

「軽飲食」とは、飲食業種毎の調理の度合いに基づく、分類のことをさします。臭いや煙が出にくく、入居している建物やその周囲への影響が比較的少ない飲食店の業態を言います。 一般的には、カフェやバーなどの業態を指して軽飲食と言うのがほとんどで、これらの業態では特別な厨房設備を必要とせず、ごく標準的な店舗物件であれば営業を行うことができるという特徴があります。 業種的なイメージではなく調理の度合いによって決まりますので、下記のように一見近しいような飲食業種であっても、異なる扱いを受ける事もあります。 ハンバーガー店パテを焼くことで臭いが発生しますし、フレンチフライを揚げるのに大量の油が必要となります。そ [...]

借主が物件の状態を、借りた当時の状態に戻す事を原状回復と言います。特別な事情がない限り、借主は契約が終了する際に、原状回復して貸主に物件を明け渡さなければなりません。 原状回復義務を果たす為に、入居者は自分で作った内装造作を全て壊し、スケルトン状態で入居した場合は、スケルトン状態に、事務所仕様の状態で入居した場合は事務所仕様の状態に、戻して返却する必要があります。 退去の際の原状回復は必ずしも行わなければならないわけではなく、貸主の了解があれば免除される場合があります。たとえば居抜きで次のテナントに引き渡す場合等がそうです。ただ、居抜きで入居した借主は、前テナントから内装造作だけでなく、原状回 [...]

（ほとんどの場合ロードサイドの）店舗等を建築する際、利用する事があるのが「建設協力金方式」です。これは土地所有者が入居予定のテナントから、建築資金の一部または全部を無利息または、低金利で借り入れして建物を建築し、完成した後にテナントが建物を一括して借り上げます。リースバック方式とも呼ばれています。 「建設協力金」は予約契約時（建物を建築する前）に拠出され、建物が完成した後から返済が開始されるため、実際には工事代金の頭金、建設期間中の運転資金、抵当権の抹消費用等として広く利用されています。また、建物を建てるにあたって使用された金銭は、（テナントが貸主に差し入れた建設協力金）は建物完成後には、預託 [...]

建物などの賃貸借契約を締結する際に、一時金として借主から貸主に対し、支払われるもので賃貸借契約が終了しても返還する必要のないものとなります。 権利金は、土地の賃貸借（借地）や事業用として建物を貸す場合に多く見られ、用途や根拠は様々ですが建物の立地等の利益に繋がる要素の対価として定められることが多いです。賃貸借契約を結ぶ時に支払う点と解約時に変換されない点は礼金と共通していますが、性質が違います。

普通借家契約において、賃貸借契約を更新するにあたって借主から貸主に支払われる金銭のことをいいます。 賃貸借契約には通常『期間の定め』がありますので、更新料が設定された賃貸借契約では、予め定められた契約期間を満了し、同契約を継続する（更新）際に、支払う必要があります。 稀に、更新事務手数料というのもありますが、これは、更新手続きをする手数料として、その手続きを行う不動産会社(不動産管理会社）が借主から受け取る手数料です。これは、更新料とは別で支払います。

「重飲食」とは、飲食業種毎の調理の度合いに基づく、分類のことをさします。極めて漠然とした、呼称である「重飲食」ですが、実際にその言葉の使われ方も、人や地域によって異なります。 広義での重飲食とは、飲食業種の中で、ある程度本格的な調理を必要とするものと言った意味合いになり、居酒屋やレストランなどもその中に含まれます。 狭義での重飲食とは、調理を必要とする飲食業種の中でも、「油」「匂い」「煙」等が、他の業種に比べて特に多く、建物自体や建物の周囲に悪影響が出る可能性が高いものを称して使います。たとえば、焼肉料理店、中華料理店、焼き鳥や、カレー店、ラーメン店、等が具体的に、それにあたります。 匂い、煙 [...]

宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業において、取引に関わる不動産業者がその不動産の借り手・買い手に対して契約前に行わなければならない行為です。 重要事項説明は不動産に関する知識の少ない一般消費者が、よくわからないうちに契約してしまい、後で思わぬ損害を被らないようにするための制度です。ですから、宅建士（旧名：宅地建物取引主任者）という有資格者しかできませんし、重要事項説明書にはその不動産の詳細な説明が書かれています。（賃貸と売買では異なりますが、最低限説明しなければならないことが定められています。） そして、実際に説明を受けた後、重要事項説明書に署名・捺印となります。 簡単に言いますと、「あな [...]

借主が貸主に預け入れた、保証金（敷金）が返却される際に、一定金額を差し引くことを指します。（もしくはその額そのもののこと） 償却は契約時に定められ、その単位（表示方法）については主に『○ヶ月』…賃料の○ヶ月に相当する額『○％』…保証金の○％に相当する額『○円』…具体的な金額の3つに分類されます。また、保証金（敷金）は非課税ですが、償却は課税対象となります。 例）賃料：100万円、敷金：10ヶ月、解約時償却賃料の2ヶ月分の場合　※いずれも税別 ⇒解約時に返却される敷金の額は保証金（賃料1,000,000×10ヶ月）－償却（賃料1,000,000×2ヶ月×消費税1.08）＝7,840,000円とな [...]

建物躯体のみの状態を表し、店舗の内装設備が無い状態の事を言います。 ＜メリット＞・自由度が高い⇒スケルトン物件は一からレイアウトや壁紙、キッチンの設備やテーブルまですべて自分の好みにすることが出来るので、とても自由度が高く、自分の理想を形にするには一番向いています。・前テナントのイメージを引き継がない⇒居抜きの場合、閉店した前の店舗の造作を使用しているため、新規開業であっても、利用者からは前テナントと同じような印象を持たれがちです。スケルトンのように一度全て解体したものであれば、0から造り上げた新しい店舗として、オリジナリティを伝えやすいです。 ＜デメリット＞・時間がかかる⇒居抜き物件よりも工 [...]

入居したテナントが、物件に対して、自ら設置したり工事したりして主に、居抜きでの引渡の際に受け渡されるものの事です。有償の場合と、無償の場合があります。 こちらも是非ご覧ください。

居抜き物件の取引をする際に現在の借主が新しい借主へ造作設備の権利を譲渡する際に結ぶ契約のことをいいます。 これは造作物や什器類などの譲渡に関するもので、物件オーナーと新借主が締結する店舗の賃貸借契約とは別にかわすものです。 まず明らかにしておくべきは、貸主である物件オーナーから造作譲渡の承諾が得られているかということです。店舗の賃貸借契約では一般的に原状回復が義務付けられているため、物件オーナーからの承諾を得ずに造作譲渡を行うことはできません。 契約内容を確認した上で、貸主と現借主の間で、時期入居者への居抜きでの物件の引渡について、合意していることを明記する必要があります。 また、譲渡品につい [...]

『造作譲渡』という概念は、居抜きで物件を貸し出す際に付いてくるもので、造作とは店舗物件に対して、入居者が工事、設置した設備・内装・什器等の事を指します。 たとえば前テナントが飲食店をやっていた場合に、電気、ガス、水道などの設備もあり、冷蔵庫、冷凍庫、シンクにガス台等々が残してあってそのまま使えるような状態にある場合のお話しです。 こうした造作などは現入居者の資産となり（貸主ではありません）、これらの設備を次の借主が買い取るための費用の事を造作譲渡料といいます。代金は設備の内装の性能や使用年数に左右されますが、それとは無関係に、その物件そのものの価値（立地や集客力）を鑑みて、現テナントが退去する [...]

仲介手数料とは、物件を売買もしくは賃貸の仲介をした不動産会社に対して、その対価として借主、もしくは貸主から支払われる成功報酬のことです。（媒介報酬ともいわれます。） あくまで成功報酬ですから、売買や賃貸の取引が成立しなければ、不動産会社には仲介手数料を支払う義務はありません。また、契約が無効になったり、取消となったときも、支払う必要はありません。 仲介手数料として、仲介した不動産会社が受け取る事の出来る額（貸主と借主の支払う仲介手数料の総額）は賃料の1ヶ月分まで、と定められています。

物件の所有者と物件への入居希望者が家賃を支払い、決められた期間物件を貸し借りする為に結ぶ契約。 その場限りの売買契約と大きく異なっているのは、継続的な契約関係である、という点です。そのため、賃貸借契約書には、家賃などの入居に当たっての条件、修繕・管理義務等の入居中の条件、原状回復義務等の退去時の条件について記載されてます。

建物や土地の面積は、しばしば㎡ではなく『坪』という単位であらわされます。 坪とは日本における不動産特有の度量衡であり、メートル法が一般化した今でも、同様に物件の広さをあらわすものとして、未だに広く用いられています。 ＜換算表＞1㎡＝約0.3025坪1坪＝約3.3058㎡ 余談ですが、1坪の大きさは、概ね畳2畳分に相当します。畳の大きさは地方によって違い、2畳がちょうど1坪となるのは中京間のものとなっています。

月々にかかる物件の賃料（と共益費）をその物件の賃貸面積（坪数）で割った金額の事です。また、一般に特に口頭などで、指定なく「坪単価」と言う場合には、「税別」「共益費（管理費）込」の金額として語られます。 単純に、物件の価値を定まった賃料と坪数だけで計るのではなく、物件を坪単価で表現することで、大きさの異なる物件を、一定の基準で、評価・検討することが可能になります。 これに似た、考え方として、店舗の坪ごとの売上をあらわす言葉で、「坪売上」などというものもあります。

日本語では店子（たなこ）ともいいます。ビルの一部区画に賃借・入居する、不動産の借り手の事で、一般には物件内で商売を営む事業者の事を指している事が多いです。 テナントと呼ばれる3種類の形態（店舗・オフィス・倉庫） 〇店舗店舗とは、例えばラーメン屋や喫茶店などの飲食店や、アパレル、美容室、歯科医院など、不特定多数の来客を前提として使われる物件を指します。 〇オフィス（事務所）店舗との明確な違いは、不特定多数の来客がない事です。事務所と言えど、お客様がいらっしゃる事もあると思いますが、事務所での来客は商取引が行われない為、区別されます。 〇倉庫テナント募集される倉庫は、一般の人が物を置くために使う倉 [...]

賃借人（主に不動産会社）が貸主から賃貸中の物件を他の入居者に「また貸し」すること。 オーナーは入居者の有無に関わらず、一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放されます。賃借人（転貸人）は元の賃料に額を上乗せすることで、月々その差益を得ることが出来ます。 一般的に保証される賃料は相場の80％〜90％となります。 相場より家賃が高めに設定される事がままあり、転借人（実際の入居者）にとってはメリットの少ない契約形態です。 また、転貸については、物件の所有者（大家）の許可が必ず必要となります。建物を一括で借り上げ（テナント構成から運用も含めて）物件を全体的に管理 [...]

（ＷＥＢサイトやチラシなどを見て）入居を検討している物件があった場合に、実際に物件を訪れて、入居可能かどうかを確認する事を言い、基本的には貸主や、不動産会社が立ち会い、カギなどを空けて物件の中を案内します。 内見は、その物件が希望する業種のニーズに引合うか否かを判断する重要なプロセスであり、飲食業であれば、ダクトルートや、ガス、排水、電気の設備容量等、確認すべき項目は多岐に渡ります。 基本的にはほとんどの場合、入居希望者はどこかで一度、内見をすることになりますが、物件の事を熟知していて内見が不要だったり、建物が完成前で内見が出来ない等の事情により、内見をせずに、進捗していく場合もあります。 物 [...]

申し込みが入った場合、申込毎の優先度を指すもの。（例：一番手、二番手）番手を決める基準は、申込の入った時間的な順番であったり、貸主の判断であったりと、案件により異なります。1番手から順に契約への、刷り合わせを行っていき成約に至らなければ次の番手へ、と貸主側の検討の順番が移っていく事が一般的です。

繁華街や駅前などの商業ビルやオフィスビル、ホテルなどの施設内店舗のこと。一般的には、building（建物）in（の中）という名が示す通り、ビルの中にある物件という認識で問題ありません。 都心部を初めとする乗降客数の多い駅周辺においては、平屋戸建ての物件は、地価の高騰や、建物の老朽化、収益の最大化等の様々な理由から建て壊されテナントビルやマンションとなっている為、店舗物件としてもビルインのものがほとんどです。 ビルインの物件の場合、複数フロアに複数テナントが入居することが基本であり、中でも路面（1Ｆ）の物件が最も価値が高いとされています。業種によっては2階を好む美容院や、地下を好むバー・ライブ [...]

不動産の売買や賃貸借に関して、両当事者の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて業務を行います。 仲介業者の業務を大きく区分すると、三つに区分されます。 (1)当事者から売買や賃貸借の相談を受けてから正式に依頼されるまでの業務（商品化活動） (2)正式に依頼されてから売買や賃貸借の相手先を見つけるまでの業務（販売活動） (3)相手先を見つけてから売買契約や賃貸借契約を行い決済と引き渡しを行う業務（契約・引渡し活動） 仲介業者は、当事者の不安やトラブルを防ぐ為に(1)及び(2)の業務に多くの時間を費やします。 (3)の業務は(1)及び(2)の業務の中で明確化されたものを当事者が間違いなく履 [...]

店舗の壁面に平付けするタイプの看板で、お店のイメージを印象付ける顔とも言うべき看板です。その利点は、壁一面に施工するため、面積が多くとれ、巨大な店舗ほど大きなインパクトを与えられることです。 また、近くに看板を立てるスペースがない小規模店でも、壁の面積分のスペースがあれば看板を設置できる点もメリットの一つです。 簡易なパネルタイプのものから内照式、文字発光タイプなど、店舗の存在を大いに店舗前の通行者にアピールできる、視認性という意味では、最適なサインといえます。

物件を借りる際にビルオーナーに対して、家賃の滞納や入居テナントの過失による損傷の修繕費を担保するために、契約時に預け入れる金銭となっています。（敷金は非課税です。） 店舗物件の相場としては賃料の6～12ヶ月分となっていますが、入居者の与信を計る目的から相場よりも高めに設定されたりもします。 あくまで預託しているものですので、契約終了時に返却されますが、「償却」に関する定めがある場合、一部を差し引かれて、返却されることとなります。 また、敷金は貸付というよりも、担保としての側面が強く、定めがない限り、原則として利息を付けることはありません。

敷地や建物を、主要な方向から見た時の幅のことです。間口に対して直角方向を「奥行き」と言います。 一般に、土地や店舗物件の場合は、道路が面している面を間口といいます。飲食店店舗の入居している複合ビルなどの建物においては、建物のメインとなる方向から見た場合の、建物の幅のことです。 角地の場合には、主要道路に面している面や玄関のある面が間口と見なされます。 間口部分はいわゆるその店舗の顔となる部分なので店舗運営には重要なポイントともいえます。顔が大きければ大きいほど視認性が高まるので、それだけ通行人にアピールすることができるようになるからです。 壁面を利用した壁面看板を使用する際には、間口が大きけれ [...]

貸主の提示した賃貸条件を、入居希望者がすべてのむ事。 物件によっては借主側が、貸主に交渉して、募集時よりも安い条件で入居することもある。

契約に至る過程で、入居希望者が入居の意志を示す行為のことです。主に、内見等の事前確認が済んだ段階で、入居の意向が固まった後、書面にて提出されます。 申込は複数から入ることもあります。複数申込の際は、先着順もしくは貸主による選定を経て、入居審査へと移ります。

個人または法人が、金融機関等から、必要な資金を調達することです。 新規に店舗を始めるに当たっての資金、事業の拡大目的や設備購入資金、経営の維持などを目的に資金を調達します。 ただ、「資金を調達」と言っても、資金を提供してくれるわけではなく、何らかの形で借り入れることを融資と言います。また、融資は無条件に行われることは少なく、融資の返済が可能かどうかを含め、厳格な審査を経て、初めて融資（資金の貸し出し）が行われます。 融資によっては、同等の担保も必要になるため、誰もが気軽に融資を受けられるわけではありません。

俗にリース店舗と言われる物件の場合、入居前から造作や内装、厨房設備、什器などが備わっているため、基本的にはすぐに営業が開始できる状態になっています。 居抜き物件と表向きは似ていますが、居抜き物件が造作を購入したり無償で譲り受けたりするのに対して、リース店舗の賃借人は造作に対する所有権を持たず、あくまでリースという扱いとなる点が大きく違います。そのため、入居者は造作を無断で売却したり、取り替えたりすることはできず、必然営業可能な業種も現状を活かした、限られたものとなってきます。 一方で、設備等のメンテナンスや故障の際の対応などを代理で行ってくれたり、内装工事や機器の購入にかかる初期費用を抑えられ [...]

借主が貸主に対して、お礼の意味を込めて契約時に支払う金銭です。契約が終了しても通常、返還はされません。 また、法律的な根拠がないので、金額の基準も物件によって様々ですが、家賃の1～2ヶ月分という物件が多く見られます。 貸主が空室を防ぎたい等の理由により、礼金を取らない物件もあります。 ちなみに、礼金は関東のみにある慣習で、関西圏ではそもそも、その概念自体がありません。これは、俗説ですが、地方から奉公等で、単独で上京してきた子に対して、色々と便宜を図ってもらうよう親が家主に手土産として金銭を支払っていた風習が一般化したという説もあります。

幹線道路など交通量の多い道路に面している店舗の事をいいます。幹線道路に面しているため車を利用する消費者をターゲットとすることが多いのが特徴です。 ロードサイド型店舗に適した条件としては 〇交通量が多い幹線道路沿いなどであること〇交差点よりも20m以上手前であること〇近くに中央分離帯などがないこと〇高い街路樹などがなく、視認性が高いエリアであること 等があげられます。 詳しくはこちらのコラムを参照ください。

道路に面した店舗のことを言います。単に建物１階部分の事を指す場合も稀にありますが、正確ではありません。ビルやショッピングモール・空中店舗に出店するテナントと対照的な言葉として用いられることが多いようです。 路面店であれば当然視認性も高く、通行人に対して店舗の存在をアピールすることができます。 視認性が高いことは店舗の売上げの総体を左右する重要なポイントですので、路面店は店舗経営上とても有利といえます。また、路面店に店舗を構えているだけで、業態自体の高い宣伝効果があります。 多くの場合飲食店などの運営時は路面店は価値のある物件とされています。その分、２階以上の空中店舗より賃料が高いものが多くなっ [...]