サイズ感

飲食店の居抜き物件における、物件のサイズ感（規模）は、実施する業種やコンセプトによっても変わりますが、一般的には以下のような範囲になります。

• 小規模店舗
  10坪以下。カフェやバー、小さな居酒屋やカジュアルダイニングに適した規模です。カウンター席やテーブル席が限られたスペース内で効率良く配置され、アットホームな雰囲気を提供できます。

• 中規模店舗
  10〜30坪。レストランや中規模な居酒屋、カフェレストランに適したサイズです。テーブル席、個室、カウンター席などを設けることができ、小規模店舗と比較するとより多様な客層への対応が可能です。

• 大規模店舗
  30坪以上。大型のファミリーレストラン、ビュッフェ形式の食堂、宴会場を提供する居酒屋やレストランなどが該当します。大人数での宴会やイベントにも対応可能で、さらなる収益を期待できますが、開業費用や運用費用が増える傾向にあります。

フロア/立地

• 1階
  他のフロアより視認性に優れているため、通行客の目線に止まりやすく、高い宣伝効果が見込めます。一方で、高い集客力が見込まれるゆえに、人気が集中し家賃が他のフロアより高く設定されます。

• 地下
  1階路面店舗と比べると視認性が低く、限られた看板スペースや共用部にのみ広告物等の掲載が許されることが多いため1階路面店舗と比べ家賃が低めに設定されます。

• 2階
  1階路面店舗と同様、視認性は比較的高く通行客の目線に入ることが多いため3階以上の店舗と比較すると集客しやすい傾向にあり、家賃も1階より安くなっていることが多いため、宣伝効果・視認性の高さを望むのであれば、2階に出店するのも1つの手法です。

• 空中階店舗
  空中階店舗とは、建物の2階以上に位置する店舗です。メリットとしては、賃料を抑えられる点が挙げられます。1階路面店舗に比べると視認性が低いため、一般的に空中階店舗の賃料は低く設定される傾向にあります。一方で、空中階店舗のデメリットは、集客に不利な点です。1階路面店舗と違って通行客や近隣の利用客の視線に止まりにくく、店の存在を知ってもらいにくいので、集客のための看板や広告等の工夫を積極的に取り入れる必要があります。

①条件に見合ったインフラ設備であること

重飲食店を開業するには、建物の仕様が適切で、必要な設備容量を備えている物件を選ぶことが重要です。 例えば、焼き鳥屋や中華料理店のような重飲食の場合には、使用するガスや電気の量も多く、設備の新設や容量をアップするために工事が必要となる場合もあります。工事には期間や費用がかかり、経済的な負担も大きくなるため、事前にインフラ設備の容量を確認して増設工事すべきかどうかを判断しておかなければなりません。また、臭いや煙を排出するためのダクトが、どういう構造になっているのか、新たに設置する場合はルートがあるのか、をきちんと調べることも重要となります。

②物件契約の前に業態を明確に伝えること

具体的な業態やメニューについて、貸主に説明しましょう。業態を明確に伝えないと、開業後にトラブルになる恐れが出てきます。特に煙やにおいの発生が想定される料理や調理方法がある場合は、内容と併せてどのような対策を講じるつもりなのかしっかりと伝えましょう。当初は「重飲食NG」と言われていた物件でも、業態や対策の伝え方によっては貸主の承諾を得られるケースもあります。

①提供するメニュー、調理内容を明確に伝えること

軽飲食の場合は、その建物が「飲食店の運営が可能」であれば重飲食ほど厳しい制約はありませんが、重飲食同様、提供するメニューや調理内容を貸主に明確に伝えることは重要です。一般的にカフェは軽飲食に当てはまりますが、本格的な調理をする場合には重飲食と見なされる場合もあり、多くの煙や匂いが発生する恐れがあるため、事前にきちんとオーナーに伝えておかないとトラブルが起こる可能性があります。

②排水・排気口設備を確認すること

一般的には、カフェやバーなどの業態を指して軽飲食と言うのがほとんどで、これらの業態では特別な厨房設備を必要とせず、ごく標準的な店舗物件であれば営業を行うことができますが、最低限、排水・排気口設備については確認しましょう。例えば、元々事務所だった物件でカフェを開業する場合、そもそもの給水管が細い配管である可能性があるため、貸主が飲食店の入居を認めている物件であっても建物の構造的にカフェが不向きという事も考えられます。また、飲食店では排水設備も重要になっていきますので、そちらも問題なく施工できるかなどを事前に確認する事が重要となります。

近年、飲食店を開業する際に初期費用の削減ができる居抜き物件を選択するテナントが増えています。 居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等を残したままの物件のことです。
居抜き物件で飲食店を開業する際の初期費用は、新築で未入居の物件や、「スケルトン物件」と呼ばれる一から内装を行う物件と比べて大幅に抑えることが可能です。既存の厨房設備や内装、照明、トイレなどをそのまま利用できるため、開業時に発生する設備投資や内装工事費の削減が可能になります。
飲食店を居抜きで開業する際に発生する初期費用は、以下のような項目が主に含まれます。

• ◆内装改装費用
  居抜き物件が前店舗のデザインやイメージであるため、検討しているデザインやイメージと異なる場合、内装を変更するための費用が必要となります。壁紙や床材の変更、カウンターや座席、トイレの配置、レイアウト変更などが含まれ、これらの費用はデザインや工事の規模によって大きく変わってきます。

• ◆設備費用
  既存の厨房設備が古い、不具合がある、または自分の業態に合わない場合、古い設備を撤去する費用と新たな設備を導入する費用が発生します。例えば、オーブンや冷凍・冷蔵庫などの設備の設置、調理器具などの一新が考えられます。これらの費用も取り扱いメニューやニーズによって異なります。

• ◆クリーニング費用
  前テナントが使用していた厨房設備や床、トイレなどは、時間とともに汚れが蓄積します。専門のクリーニングサービスを利用して清掃する場合の費用は物件や業者によっても異なりますが、主な相場は、その建物の広さや場所、状況によっても変わってきます。基本的には、以下のような目安で考えておくとよいでしょう。
  ＜店舗クリーニング費用相場目安＞
  ・30㎡～40㎡：50,000〜70,000円
  ・40㎡～60㎡：50,000〜100,000円
  ・60㎡～80㎡：70,000〜120,000円
  ・80㎡～100㎡：100,000〜150,000円
  ・業務用エアコンクリーニング1台あたり19,000〜25,000円
  ・家庭用エアコンクリーニング1台あたり9,500～15,000円
  ・フロアクリーニング10,000円～
  
  またこれ以上の広さを清掃する場合は、細かな設定というものはなく、作業内容や業者によって変動が生じます。

• ◆開業準備費用
  開業にあたり、食器やカトラリー、オープン初日の食材、メニュー作成、看板や広告、スタッフの教育等にかかる費用が発生します。これらの費用は数十万円から数百万円程度で、店舗規模や業態によって変わります。

• ◆物件取得費用
  物件の契約時にかかる賃料、敷金、保証金が初期費用に含まれます。これらは物件の立地や規模によって大きく変わりますが、少なくとも入居予定の物件家賃の13ヶ月前後は必要となるケースが多くなります。

上記のように、飲食店を居抜きで開業する際には様々な初期費用が発生します。具体的な費用は物件や業態によって異なるため、まずは飲食店コンセプトや予算をしっかりと考慮し、適切な費用見積もりを行いましょう。