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居抜きとは？
居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等がついたままの物件のことです。
通常ですと店舗の場合、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却しなければなりませんが、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備を残したまま、後継者に引き渡すことが出来るようになります。
このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言い、居抜きで引き渡される物件の事を「居抜き物件」と言います。
造作料金について
居抜き物件を取得する際には、大家様へ振り込む賃料・保証金の他に「造作料」が発生する場合もあります。造作料とは、居抜き物件の内装、厨房設備、空調設備等の店舗設備を買い取るための費用になります。
造作料は店舗設備の耐用年数・性能・状態等でも評価される場合もありますが、その店舗物件の立地としての価値によっても変わってきます。相場としては100万円～300万円が多いですが、上述の通り立地によって造作料は大きく変動することもあります。
居抜き物件 選び方のコツ
01空調・厨房機器の動作を確認する。冷蔵庫等であれば温度が下がるまで時間がかかりますが、きちんと確認をしましょう
02ダクト等設置されている居抜き物件であれば、ダクトの状況も確認する（屋上まで上がっているのか？店裏に吹き出しているのか？）
03希望している業態が可能か（元テナントが喫茶店などの軽飲食である場合、重飲食を行うにあたって動力・ガスの容量が足りない等）
立地の選び方のコツ
物件選びの最大のポイントは立地になります。どの様なターゲット層を狙いに行くのか？お店のコンセプトはどの様にするのか？によって出店するポイントは変わってきます。例えば神田の様なサラリーマン層が多い街で出店する場合はファミリー向けの業態はなかなか難しいと思います。また出店しようとしている立地近隣に飲食店がどの程度あるのか？／競合となるお店がどの程度あるのか？も事前に把握しておく必要があります。
また、駅前の良い立地であれば賃料は回りに比べ高額になりますが、よく言われる居酒屋賃料の設定目安として「売上の10%」と言われる事が多いです。賃料30万の物件であれば、売上は300万を目標とし、「この立地で400万は達成できるのだろうか？」「目標とする単価は3,000円なので、１か月の来店人数1,000名達成できるのだろうか？」等 を見据えながら物件を選ぶことをお勧めいたします。賃料は固定費ですので、お客様がいらっしゃらなくても、想定以上にいらっしゃっても言葉通り固定で発生する費用になります。
