居抜き物件・貸店舗とは？

居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等を残したままの物件のことです。一般的に、店舗の場合、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却しなければなりません。

しかし、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備、つまり壁や天井の内装、調理設備、机や椅子、カウンターや戸棚などの造作を残したまま、後継者に引き渡すことができます。このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言い、居抜きで引き渡される物件を「居抜き物件」と言います。

賃貸店舗型の居抜き物件とは

店舗物件は、一般的に貸主である「家主」と、借主である「テナント」がおり、その間で賃貸借契約が結ばれています。家主が店舗の運営者で、物件自体を売却するという場合もありますが、店舗物件の中では少数派です。テナントが店舗を閉店して撤退する場合、物件は家主に返却しますが、店舗の内装や設備はテナントの持ち物なので、その処理が必要になります。

通常、テナントにはスケルトン状態に戻して家主に返す「原状回復義務」がありますが、居抜き物件には原状回復義務がありません。これを賃貸店舗型の居抜き物件と言います。
居抜き物件に成り得るかどうかの判断は、契約状況によって異なります。テナント物件を借りる際に、通常は賃貸借契約書内に原状回復義務の記載がありますが、オーナーからの了解が得られれば、居抜きとして譲渡可能です。もしくは、賃貸借契約書内に「居抜きでの譲渡可能」という文言がある場合もあります。

つまり、前テナントの内装や設備、備品などを残したまま退去することができ、次のテナントは、内装などを譲り受けてそのまま使うことができます。
店舗の状態はさまざまで、全ての内装・什器を譲渡するケースもあれば、床・壁だけを譲渡するケースなどもあります。
内装や設備を残したままの状態で退去できるため、退去側にとっては原状回復費用が削減されます。次のテナントは内装や設備を利用することができるため、初期コストを抑えた出店したい方に最適な物件といえるでしょう。

一軒家型の居抜き物件とは

一軒家型の居抜き物件とは、一棟丸ごと貸し出しする居抜き物件です。例えば、古民家を丸ごとカフェにすることも可能です。一軒家型の居抜き物件のメリットは、３つあります。
１つめは、広々と使えることです。２つめは、他のテナントに気を遣うことがありません。３つめは、自分の店のイメージに合わせてアレンジしやすいことです。フロアごとに雰囲気や用途を変えるのもよいでしょう。
一方、デメリットも２つあります。１つめは、管理・メンテナンスに手間がかかることです。２つめは、人員が必要になるため人件費がかさみやすいことです。しかし、居抜き物件を活用すれば、初期費用を抑えることができるため、立地や間取り、雰囲気などイメージに合う一軒家型の居抜き物件があれば、検討してみてもいいかもしれません。

造作料金について

居抜き物件を取得する際には、大家様へ振り込む賃料・保証金の他に「造作料」が発生する場合があります。
造作料とは、居抜き物件の内装、厨房設備、空調設備等の店舗設備を買い取るための費用です。

造作料は店舗設備の耐用年数・性能・状態等で評価される場合もありますし、店舗物件の立地としての価値によっても変わります。

相場は100万円～300万円が多いですが、上述の通り立地によって造作料は大きく変動することもあります。

居抜き物件 選び方のコツ

立地 選び方のコツ

物件選びの最大のポイントは立地です。

どの様なターゲット層を狙いに行くのか？
お店のコンセプトはどのようにするのか？
によって出店するポイントは変わってきます。

例えば神田のようなサラリーマン層が多い街は、ファミリー向けの業態で出店するのはなかなか難しいでしょう。
また出店しようとしている立地の近隣に飲食店がどの程度あるか？競合となるお店がどの程度あるか？も事前に把握しておく必要があります。

また、賃料と想定売上のバランスがとても大切です。
駅前の良い立地であれば、集客は図れるものの、賃料は周りに比べて高額になります。

例えば、居酒屋を出店する際の賃料設定は「売上の10%」が目安と言われています。
ですので、賃料が30万円の物件であれば、300万円の売上が目標となります。

「この立地で300万円の売上は達成できるのだろうか？」
「目標とする単価は3,000円なので、１か月の来店人数1,000名を達成できるのだろうか？」
などを見据えながら、物件を選ぶことをお勧めいたします。

賃料は固定費です。
お客様がいらっしゃらなくても、想定以上にいらっしゃっても、言葉通り固定で発生する費用になります。

居抜きで店舗を売却することのメリット

居抜きという引き渡し方は出店者側（買手）にとってメリットが大きいもの、という印象が一般にありますが、むしろメリットが最大化するのは退店者側（売手）の方かもしれません。居抜きが成立した際、売手側が得られるメリットは大まかに言って「原状回復工事を行わずスムーズに退店できる」「キャッシュ（現金）が入る」の2つです。（閉店理由は様々ですが）閉店を検討している店舗オーナーにとって「早く」、「安く」、「現金を得て」、お店を閉める事が出来るのは、大抵の場合、大きな助けとなるからです。

居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？

居抜き物件は、前テナントが利用していた内装・設備などを残したままの状態で引き渡す物件のことです。造作一式をそのまま引き渡すこともあれば、一部のみ引き渡すこともあります。メリットは、初期経費を抑えてスピーディーに開業できることです。

それに対してスケルトンは、内装や設備など何の造作もない物件のことです。スケルトン物件はに設備も内装もなく、建物の躯体だけのコンクリートがむき出しの状態です。新しく入るテナントは、ゼロから自由に店づくりができるというメリットがあります。

居抜き物件・店舗で出店・開業した方のトラブル事例

居抜き物件は、中古物件であるがゆえの入居後のトラブルが発生することもあります。特に多く聞かれるのが、追加工事が必要になるケースです。排気ダクトの経年劣化やダクトの汚れにより風量が少なくなり、騒音が発生してしまった結果、防音壁などの追加工事をせざるを得なくなった事例です。他にも、建物自体の設備が古く、上階にある店舗から水漏れが発生してしまうケースもあります。入居後のトラブルを防ぐために、契約前にトラブルに成り得る欠陥がないか入念に確認することが必須です。