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調査期間: 2022年06月01日~2022年06月30日

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居抜きとは?

居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等がついたままの物件のことです。

通常ですと店舗の場合、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却しなければなりません。
しかし、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備を残したまま、後継者に引き渡すことができます。

このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言います。
また、居抜きで引き渡される物件のことを「居抜き物件」と言います。

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造作料金について

居抜き物件を取得する際には、大家様へ振り込む賃料・保証金の他に「造作料」が発生する場合があります。
造作料とは、居抜き物件の内装、厨房設備、空調設備等の店舗設備を買い取るための費用です。

造作料は店舗設備の耐用年数・性能・状態等で評価される場合もありますし、店舗物件の立地としての価値によっても変わります。

相場は100万円~300万円が多いですが、上述の通り立地によって造作料は大きく変動することもあります。

居抜き物件 選び方のコツ

1空調・厨房機器の動作を確認します。
冷蔵庫等であれば温度が下がるまで時間がかかりますが、きちんと確認をしましょう。

2ダクト等が設置されている居抜き物件であれば、ダクトの状況なども確認します。
(屋上まで上がっているか?店裏に吹き出しているか?など)

3希望している業態が可能かを確認します。
(元テナントが喫茶店などの軽飲食であった場合、重飲食で利用する際には動力・ガスの容量が足りてるか、など)

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立地 選び方のコツ

物件選びの最大のポイントは立地です。

どの様なターゲット層を狙いに行くのか?
お店のコンセプトはどのようにするのか?
によって出店するポイントは変わってきます。

例えば神田のようなサラリーマン層が多い街は、ファミリー向けの業態で出店するのはなかなか難しいでしょう。
また出店しようとしている立地の近隣に飲食店がどの程度あるか?競合となるお店がどの程度あるか?も事前に把握しておく必要があります。

また、賃料と想定売上のバランスがとても大切です。
駅前の良い立地であれば、集客は図れるものの、賃料は周りに比べて高額になります。

例えば、居酒屋を出店する際の賃料設定は「売上の10%」が目安と言われています。
ですので、賃料が30万円の物件であれば、300万円の売上が目標となります。

「この立地で300万円の売上は達成できるのだろうか?」
「目標とする単価は3,000円なので、1か月の来店人数1,000名を達成できるのだろうか?」
などを見据えながら、物件を選ぶことをお勧めいたします。

賃料は固定費です。
お客様がいらっしゃらなくても、想定以上にいらっしゃっても、言葉通り固定で発生する費用になります。

主な成約事例
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    駒沢大学:ファニメディック動物医療 グループ

    駒沢公園通りのロードサイドに大型動物病院がOPEN! 角地にあり、車道からの視認性も良く、駐車場も広い物件です。多くの人々が犬の散歩に訪れる憩いの地、駒沢公園まですぐの立地です。物件周辺には富裕層が多く住み、商圏と業種がマッチしています。

    担当者所感
    ロードサイドの物件を取り扱っている不動産会社は限られます。多様な不動産会社が集まるテンポスマートなら、そういった不動産会社に出会える可能性があります。

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    勝どき:花みつ

    高級食パン専門店「はなみつ」。周囲はタワーマンションが立ち並び、店舗の数に比べて住民が多く、大きい需要が見込めます。帰宅者が利用しやすい、駅直結の物件です。無添加で、自然の甘味と風味を追い求めて作られたパンが、勝どき住民の生活を彩ります。

    担当者所感
    マンションの店舗区画物件の場合は住民との協調が重要です。営業時間や業種制限等を事前にしっかり確認することがポイントです。

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    赤坂:北の大地

    赤坂オフィス街に「らーめん北の大地 赤坂店」が出店しました。0から作った店舗内装は美麗ですが、当然多額の投資がかかっています。立地に比例して賃料も上がり、契約にあたっては難しい判断が求められていました。最後はテナント様の味への自信が決め手となって出店に至り、今では人気店舗になっています。

    担当者所感
    内装の自由度が高いが初期投資がかかるスケルトン、初期コストが低いが内装の自由度が低い居抜き。ご自身の業態にあった物件探しをお勧めします。

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    矢向:anphi 矢向

    モノトーンのシェードと、やわらかなグリーンの壁色が青空に映えます。矢向はあまり店舗物件が頻繁に出るエリアではありません。こちらのテナント様はタイミングと条件が合い、地域に密着した可愛らしいサロンが誕生しました。バリアフリーで個室も完備されています。

    担当者所感
    エリアを絞って物件を探す際は、その希望条件をテンポスマートにご登録ください。物件が新しく登録されたら、メールで通知が届くので便利です。テンポスマートに掲載されていない物件情報が不動産会社から届くこともあります。

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    田町:原価BAR三田店

    入場料を支払えば、原価でお酒が楽しめるお店が三田に登場。店舗機能の集約や、席スペースを確保するため、既存店舗より大型の物件を探していたテナント様にとって、手ごろなサイズ感の物件でした。戸建物件で工事の自由度も高く、管理も良好。三田は昼間人口も高く、お店は学生や会社員で賑わっています。

    担当者所感
    自身の業態が街にあっているかは、街を実際に歩いてみて商圏を調査することが重要です。

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    宮原:炭火焼鳥とさか 宮原店

    埼玉県内を中心に出店を重ねる居酒屋「とさか」が宮原に進出。駅から近く、地域住民のアクセスは良好です。不動産情報は地域との結びつきが強いものです。今回は、さいたま市に特化した不動産会社様の物件情報と、埼玉県内で集中的に物件を探しているテナント様がWEBを介してマッチングしました。

    担当者所感
    相性の良い不動産会社とタッグを組んで継続的に出店を進めるのも選択肢の一つです。

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    東陽町:Asian Dining Guras

    永代通り沿いの路面エスニック料理店。ヘルシーなアジア料理とお酒が楽しめます。テラスもあり、大人数にも対応できる120席の大型店舗です。物件のある東陽町駅の周辺は、学校あり、オフィスあり、住居あり、とさまざまな客層をカバーしています。

    担当者所感
    テンポスマートは小規模個人の方向けのサイトと思われがちですが、実際には大型の物件情報も多数あります。

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    浜松町:カラダキュア浜松町大門

    路面物件は通行人の集客力に優れていますが、競合が多く、賃料も高いものです。こちらの美容鍼灸院は空中階物件ながら、駅出口の直上でビル壁面に大きな看板があり、非常によく目に入る物件です。さらに完全個室で、評判の高い施術を求めたお客様が多数集まっています。

    担当者所感
    空中階や地下の物件を探すのであれば、掲載できる看板の位置や大きさ、専用導入の有無等を確認しましょう。

テンポスマートの主な特長
  • 充実した物件情報
    充実した物件情報
    ご協力いただいている不動産会社および家主様より、一般の不動産市場にはなかなか出回らない店舗情報を掲載しています。
  • 効率的な検索が可能
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    多くの物件情報から希望条件に沿った居抜き物件を効率的に検索することができます。
  • 希望物件のメール自動配信
    希望物件のメール自動配信
    日々更新される店舗物件情報から、希望条件に沿った店舗物件のメールを配信いたしますので、ビジネスチャンスを逃しません。
ニュース・メディア掲載

更新日: 2022/07/07