居抜きとは？

居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等がついたままの物件のことです。

通常ですと店舗の場合、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却しなければなりません。
しかし、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備を残したまま、後継者に引き渡すことができます。

このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言います。
また、居抜きで引き渡される物件のことを「居抜き物件」と言います。

造作料金について

居抜き物件を取得する際には、大家様へ振り込む賃料・保証金の他に「造作料」が発生する場合があります。
造作料とは、居抜き物件の内装、厨房設備、空調設備等の店舗設備を買い取るための費用です。

造作料は店舗設備の耐用年数・性能・状態等で評価される場合もありますし、店舗物件の立地としての価値によっても変わります。

相場は100万円～300万円が多いですが、上述の通り立地によって造作料は大きく変動することもあります。

居抜き物件 選び方のコツ

立地 選び方のコツ

物件選びの最大のポイントは立地です。

どの様なターゲット層を狙いに行くのか？
お店のコンセプトはどのようにするのか？
によって出店するポイントは変わってきます。

例えば神田のようなサラリーマン層が多い街は、ファミリー向けの業態で出店するのはなかなか難しいでしょう。
また出店しようとしている立地の近隣に飲食店がどの程度あるか？競合となるお店がどの程度あるか？も事前に把握しておく必要があります。

また、賃料と想定売上のバランスがとても大切です。
駅前の良い立地であれば、集客は図れるものの、賃料は周りに比べて高額になります。

例えば、居酒屋を出店する際の賃料設定は「売上の10%」が目安と言われています。
ですので、賃料が30万円の物件であれば、300万円の売上が目標となります。

「この立地で300万円の売上は達成できるのだろうか？」
「目標とする単価は3,000円なので、１か月の来店人数1,000名を達成できるのだろうか？」
などを見据えながら、物件を選ぶことをお勧めいたします。

賃料は固定費です。
お客様がいらっしゃらなくても、想定以上にいらっしゃっても、言葉通り固定で発生する費用になります。