居抜き | 新着物件・貸店舗

居抜き物件 | エリア別探し方

ranking icon 1

閲覧数の多い駅ランキング

調査期間: 2024年02月01日~2024年02月29日

ranking icon 2

首都圏の乗降客数ランキング

会員登録でさらに便利にご利用いただけます
  • 1
    希望する居抜き物件の情報が毎日メールで届く!

    物件は早いもの勝ちです。
    希望条件を登録することで、希望する居抜き物件などをすぐに確認・内見手配ができます!

  • 2
    住所の枝番まで表示、ダイレクトに不動産会社へ問い合わせができる!
    物件概要資料のPDF化も!

    物件詳細ページで所在地や状況を把握。
    物件の問い合わせや内見手配などがマイページ内で行えます。
    また物件概要資料をPDFでダウンロード。すべての機能がご利用いただけます。

  • 3
    不動産会社から未公開物件が届く!

    正確な希望条件や会員情報をご入力ください。
    サイト上では公開されていない、未公開の特選居抜き物件情報が、メールで受け取れます!

飲食店の居抜き物件

重飲食の居抜き物件一覧

ラーメン

ラーメンの居抜き物件は、飲食店造作の中でも人気の高いものの一つです。店舗の入れ替わりが激しいため、居抜き物件も若干出やすい傾向にあります。物件の傾向として、重飲食業種が営業可能である事、路面である事、比較的小さめの物が多いこと(10〜20坪前後)が挙げられます。入れ替わりが激しい業種ですが、再出店で成功する例も。主な造作はカウンターとダクトで、効率と人件費削減が期待できます。

鉄板焼き

鉄板焼きの居抜き物件は、大型鉄板や換気設備、座席配置が整っており、新規開業にかかるコスト削減が可能です。運営上の留意点として、前店からの設備引き継ぎ、契約内容の確認、換気設備の法規対応や退去時の現状回復義務があります。適切な選択でリスクを抑えましょう。

中華・エスニック

中華・エスニック居抜き物件は、厨房設備等は充実している事が多いので、本格的に調理を行うような業種であれば、価値あるものとなるでしょう。10〜30坪の小・中規模路面店を好む傾向があります。一方で、匂いの問題で周辺住民とトラブルが起こることもあり、吹き出しダクトでの出店は許可が難しいことが多いです。また造作が業態、国籍に応じた特徴的な意匠を持つため、よほどコンセプトが合わない限りそのまま内装を使うのは難しい傾向にあります。

焼肉

焼肉の居抜き物件は、ロースター設備が利点で、高額な設置費用を抑えられます。また、重飲食業種を受け入れる貸主が多い傾向があります。焼肉店の転用は難しいですが、近年の肉ブームで需要が高く、希少性があります。フロアは地下、路面、空中階で出店可能、適正な坪数は30〜40坪です。

居酒屋

居酒屋の居抜き物件は需要・供給が多く、繁華街に位置する傾向にあります。大きさ・階層などは様々ですが20〜30坪が好まれる傾向です。造作の汎用性も高く、他業種への転用が容易です。地下、路面、空中階とあらゆる階層で成り立ち、特にチェーン店は看板・ファサードが浸透し、空中・地下階物件での出店も適しています。立地は車での来店が困難なため、駅前繁華街が中心です。

ダイニングバー

ダイニングバーの居抜き物件は、おしゃれな内装や照明が魅力で、地下や路面、空中階での出店が可能です。適正な坪数は10〜30坪。条件として、酒類提供の許可が必要です。また、周辺環境に合わせた音楽や営業時間を設定することが重要です。

寿司・割烹

寿司・割烹の居抜き物件は、元々基本的にそこまでの設備を必要としていないため、簡素なものが多いです。焼きもの等が無い場合、軽飲食レベルの厨房設備しか備えていない場合もあります。反面、高級業態であれば、内装にも力を入れているので、元値が数千万するヒノキのカウンター等もごく稀にあります。

そば・うどん・麺類

そば・うどん・麺類の居抜き物件では、提供する麺類に対応した厨房設備が整っており、路面店が多いです。適正坪数は10〜20坪程度。運営条件では、衛生管理が重要で、食材の鮮度や提供する麺類によって調理法やメニューを考慮することが求められます。また、周辺住民のニーズに応じた価格設定や営業時間が重要となります。

レストラン

レストランの居抜き物件は、充実した厨房設備を持ち、おしゃれなエリアに分布していますが、高級業態では格・イメージに配慮してビルのグレードも重視します。物件は地下・路面・空中階で、適正坪数は30~50坪ですが、業態により10~20坪でも可能。目的来店の比重が高く、隠れ家立地も人気です。

ファミリーレストラン

ファミリーレストランの居抜き物件は、広めの空間と多機能な厨房設備が特徴。適正坪数は50〜150坪。立地は郊外や繁華街が多く、駐車場が必要とされることがあります。運営条件として、幅広い客層への対応や、多様なメニューとサービスの提供が重視されます。低価格で質の良い食事を提供することが求められる傾向にあります。

ファストフード

ファストフード居抜き物件は、独特の厨房・カウンター位置関係で、メゾネット物件が多く、転用には工夫が必要です。ナショナルチェーン企業が運営し、立地は良好で若者の来客が多いのが特徴です。居抜きの出現は少なく、路面店舗が一般的で20~50坪が適正。他業種への転用は難しい傾向にあります。

軽飲食の居抜き物件一覧

カフェ

カフェの居抜き物件は厨房設備が少なく造作代が低めです。他重飲食業種での利用を検討する際は注意が必要です。カフェであれば20坪程度の物件が最も多く、他の業種と比べ厨房スペースをそこまで広く取らなくて良いので、小さめの物件となる傾向があります。

バー

バーの居抜き物件は、地下や空中階が多く雰囲気作りに適し、立ち飲みタイプは1F路面が好ましいです。10坪以下が一般的で、カウンター客席が主。運営は人件費抑制や仕入れコントロールが容易で、小規模で低リスクな業態が特徴です。

クラブ・キャバクラ

クラブ・キャバクラの居抜き物件は、簡素な厨房設備を持つものが多く内装も特徴的であるため、一般的な飲食業種での造作の転用というのは難しく、またエリアやビルテナントの構成などから物件が限定される傾向があるため、必然的に同業種での居抜きが中心となりやすいです。リース店舗が多いのも特徴の一つです。

食物販

食物販の居抜き物件は、駅前商店街や商業施設内などに多く見られます。一般に軽飲食と思われがちなこれらの業種ですが、店内で本格的に釜などを用いて焼き上げる場合、重飲食業種と同等か、それ以上の設備容量を必要とします。また、キッチンや換気設備などの設備が整っており、立地や賃料が魅力的で運営コストを抑えたい店舗に適しています。

飲食店向け居抜き物件の特徴

飲食店の居抜き物件は、前テナントが飲食店だったかつ、内装・設備すべて、もしくは一部を残置または売却する予定の物件のことです。設備が整っているため、他の一般物件に比べて開業費用が少なくて済むというメリットがあります。

サイズ感

飲食店の居抜き物件における、物件のサイズ感(規模)は、実施する業種やコンセプトによっても変わりますが、一般的には以下のような範囲になります。

  • 小規模店舗
    10坪以下。カフェやバー、小さな居酒屋やカジュアルダイニングに適した規模です。カウンター席やテーブル席が限られたスペース内で効率良く配置され、アットホームな雰囲気を提供できます。

  • 中規模店舗
    10〜30坪。レストランや中規模な居酒屋、カフェレストランに適したサイズです。テーブル席、個室、カウンター席などを設けることができ、小規模店舗と比較するとより多様な客層への対応が可能です。

  • 大規模店舗
    30坪以上。大型のファミリーレストラン、ビュッフェ形式の食堂、宴会場を提供する居酒屋やレストランなどが該当します。大人数での宴会やイベントにも対応可能で、さらなる収益を期待できますが、開業費用や運用費用が増える傾向にあります。

フロア/立地

  • 1階
    他のフロアより視認性に優れているため、通行客の目線に止まりやすく、高い宣伝効果が見込めます。一方で、高い集客力が見込まれるゆえに、人気が集中し家賃が他のフロアより高く設定されます。

  • 地下
    1階路面店舗と比べると視認性が低く、限られた看板スペースや共用部にのみ広告物等の掲載が許されることが多いため1階路面店舗と比べ家賃が低めに設定されます。

  • 2階
    1階路面店舗と同様、視認性は比較的高く通行客の目線に入ることが多いため3階以上の店舗と比較すると集客しやすい傾向にあり、家賃も1階より安くなっていることが多いため、宣伝効果・視認性の高さを望むのであれば、2階に出店するのも1つの手法です。

  • 空中階店舗
    空中階店舗とは、建物の2階以上に位置する店舗です。メリットとしては、賃料を抑えられる点が挙げられます。1階路面店舗に比べると視認性が低いため、一般的に空中階店舗の賃料は低く設定される傾向にあります。一方で、空中階店舗のデメリットは、集客に不利な点です。1階路面店舗と違って通行客や近隣の利用客の視線に止まりにくく、店の存在を知ってもらいにくいので、集客のための看板や広告等の工夫を積極的に取り入れる必要があります。

飲食店出店時のポイント

◆重飲食の場合

①条件に見合ったインフラ設備であること

重飲食店を開業するには、建物の仕様が適切で、必要な設備容量を備えている物件を選ぶことが重要です。 例えば、焼き鳥屋や中華料理店のような重飲食の場合には、使用するガスや電気の量も多く、設備の新設や容量をアップするために工事が必要となる場合もあります。工事には期間や費用がかかり、経済的な負担も大きくなるため、事前にインフラ設備の容量を確認して増設工事すべきかどうかを判断しておかなければなりません。また、臭いや煙を排出するためのダクトが、どういう構造になっているのか、新たに設置する場合はルートがあるのか、をきちんと調べることも重要となります。

②物件契約の前に業態を明確に伝えること

具体的な業態やメニューについて、貸主に説明しましょう。業態を明確に伝えないと、開業後にトラブルになる恐れが出てきます。特に煙やにおいの発生が想定される料理や調理方法がある場合は、内容と併せてどのような対策を講じるつもりなのかしっかりと伝えましょう。当初は「重飲食NG」と言われていた物件でも、業態や対策の伝え方によっては貸主の承諾を得られるケースもあります。

◆軽飲食の場合

①提供するメニュー、調理内容を明確に伝えること

軽飲食の場合は、その建物が「飲食店の運営が可能」であれば重飲食ほど厳しい制約はありませんが、重飲食同様、提供するメニューや調理内容を貸主に明確に伝えることは重要です。一般的にカフェは軽飲食に当てはまりますが、本格的な調理をする場合には重飲食と見なされる場合もあり、多くの煙や匂いが発生する恐れがあるため、事前にきちんとオーナーに伝えておかないとトラブルが起こる可能性があります。

②排水・排気口設備を確認すること

一般的には、カフェやバーなどの業態を指して軽飲食と言うのがほとんどで、これらの業態では特別な厨房設備を必要とせず、ごく標準的な店舗物件であれば営業を行うことができますが、最低限、排水・排気口設備については確認しましょう。例えば、元々事務所だった物件でカフェを開業する場合、そもそもの給水管が細い配管である可能性があるため、貸主が飲食店の入居を認めている物件であっても建物の構造的にカフェが不向きという事も考えられます。また、飲食店では排水設備も重要になっていきますので、そちらも問題なく施工できるかなどを事前に確認する事が重要となります。

飲食居抜き開業時の初期費用

近年、飲食店を開業する際に初期費用の削減ができる居抜き物件を選択するテナントが増えています。 居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等を残したままの物件のことです。
居抜き物件で飲食店を開業する際の初期費用は、新築で未入居の物件や、「スケルトン物件」と呼ばれる一から内装を行う物件と比べて大幅に抑えることが可能です。既存の厨房設備や内装、照明、トイレなどをそのまま利用できるため、開業時に発生する設備投資や内装工事費の削減が可能になります。
飲食店を居抜きで開業する際に発生する初期費用は、以下のような項目が主に含まれます。

  • ◆内装改装費用
    居抜き物件が前店舗のデザインやイメージであるため、検討しているデザインやイメージと異なる場合、内装を変更するための費用が必要となります。壁紙や床材の変更、カウンターや座席、トイレの配置、レイアウト変更などが含まれ、これらの費用はデザインや工事の規模によって大きく変わってきます。

  • ◆設備費用
    既存の厨房設備が古い、不具合がある、または自分の業態に合わない場合、古い設備を撤去する費用と新たな設備を導入する費用が発生します。例えば、オーブンや冷凍・冷蔵庫などの設備の設置、調理器具などの一新が考えられます。これらの費用も取り扱いメニューやニーズによって異なります。

  • ◆クリーニング費用
    前テナントが使用していた厨房設備や床、トイレなどは、時間とともに汚れが蓄積します。専門のクリーニングサービスを利用して清掃する場合の費用は物件や業者によっても異なりますが、主な相場は、その建物の広さや場所、状況によっても変わってきます。基本的には、以下のような目安で考えておくとよいでしょう。
    <店舗クリーニング費用相場目安>
    ・30㎡~40㎡:50,000〜70,000円
    ・40㎡~60㎡:50,000〜100,000円
    ・60㎡~80㎡:70,000〜120,000円
    ・80㎡~100㎡:100,000〜150,000円
    ・業務用エアコンクリーニング1台あたり19,000〜25,000円
    ・家庭用エアコンクリーニング1台あたり9,500~15,000円
    ・フロアクリーニング10,000円~

    またこれ以上の広さを清掃する場合は、細かな設定というものはなく、作業内容や業者によって変動が生じます。

  • ◆開業準備費用
    開業にあたり、食器やカトラリー、オープン初日の食材、メニュー作成、看板や広告、スタッフの教育等にかかる費用が発生します。これらの費用は数十万円から数百万円程度で、店舗規模や業態によって変わります。

  • ◆物件取得費用
    物件の契約時にかかる賃料、敷金、保証金が初期費用に含まれます。これらは物件の立地や規模によって大きく変わりますが、少なくとも入居予定の物件家賃の13ヶ月前後は必要となるケースが多くなります。

上記のように、飲食店を居抜きで開業する際には様々な初期費用が発生します。具体的な費用は物件や業態によって異なるため、まずは飲食店コンセプトや予算をしっかりと考慮し、適切な費用見積もりを行いましょう。

居抜き物件・貸店舗とは?

居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等を残したままの物件のことです。一般的に、店舗の場合、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却しなければなりません。

しかし、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備、つまり壁や天井の内装、調理設備、机や椅子、カウンターや戸棚などの造作を残したまま、後継者に引き渡すことができます。このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言い、居抜きで引き渡される物件を「居抜き物件」と言います。

cover
cover

居抜きの語源

「居抜き」の語源で最も一般的なのは、「居を抜く」です。居抜きの「居」は、その場所に「人が存在する」ことを意味しています。賃貸物件は、使用していた設備をそのまま残し、人だけがいなくなった家なので、「居を抜く」つまり「居抜き」と表現したのが始まりと言われています。

そのほかにも、関西弁の「煮抜き」が転じて「居抜き」になったという説もあります。「煮抜き」とは、固ゆでのゆで卵を意味します。卵の殻を「賃貸物件」、ゆで卵を「内装設備」に例え、「建物に内装が施工された状態」を「煮抜き」と表現したと言われています。

造作

(店舗物件の場合、広い意味で言う)造作とは賃貸中の物件に入居者が付加した取り外しが可能な物の事を指します。カウンター、トイレ、床、壁、天井、間仕切り、厨房設備などがこれに当たります。造作物に関しては基本的に貸主ではなく借主の資産となりますので、借主は造作を売却する事が出来ます。
また、造作の保守管理は、その所有者である借主が行う事が原則となります。

原状回復義務(スケルトン工事)

原状回復義務とは、店舗物件を契約する際に、借主が貸主に対して負う義務の事です。具体的には「賃貸借契約が終了して物件から退去する時には、借主は物件を借りた当時の状態に戻して、貸主に返却しなければならない」というものです。これは一般に、ほとんど全ての店舗物件において、入居したら発生する義務であり、貸主の承諾がない限り借主はこれを免れません。義務を果たすには、造作物を全て壊し、撤去し、造作を作る前の状態に工事し直す必要があります。ちなみに居抜き物件に入居した場合、前テナントの原状回復義務は次テナントに継承されますが、ここでいう「原状」とは「引渡しを受けた時点の状態」ではなく、「造作物がなかった時の状態」にまでさかのぼります。また、原状とはスケルトンに限らず、元々事務所物件だったものを店舗として改装した場合は、入居した当時の事務所仕様に直す必要があります。

解約予告期間

借主または貸主が賃貸借中の物件を解約する旨を相手方に伝えてから、実際に退去が行われるまでの猶予期間の事(家賃発生はする)を指します。契約内容により異なりますが、大抵は退去日の3-6ヶ月前に行うことが義務付けられています。
居抜き等で後継者が定まっている場合は、途切れなく店舗の契約が継続していく事が保証されるので、解約予告期間が残っていたとしても、貸主借主間の合意により無効になる場合が多いです。

居抜き物件の分類と交渉の流れ

居抜き物件の造作価格を左右する要素は、造作の状態、元々の業態、所有者の引き上げ物、リース残の有無、等々様々です。しかし、居抜き物件での案件成約に、最も大きな影響を及ぼすのは、その居抜き物件が抱えている「背景」である、と言えるでしょう。その居抜き物件が募集されている時の状況に応じて、交渉の相手、方法、当事者達の立場等は変わっていきます。

下記が主な分類となります。

【パターン1】
居抜き物件(造作譲渡代金有り)

最も一般的なパターン。
造作代金が案件全体の中の1つの要素。

【パターン2】
居抜き物件(造作残置)

造作代金が発生しないパターン。造作が余り問題
にならず比較的スムーズに案件が進む。

【パターン3】
居抜き物件(造作譲渡代金成立が前提)

造作代金の折り合いが、案件進捗する上で極めて
重要となるパターン。

賃貸店舗型の居抜き物件とは

店舗物件は、一般的に貸主である「家主」と、借主である「テナント」がおり、その間で賃貸借契約が結ばれています。家主が店舗の運営者で、物件自体を売却するという場合もありますが、店舗物件の中では少数派です。テナントが店舗を閉店して撤退する場合、物件は家主に返却しますが、店舗の内装や設備はテナントの持ち物なので、その処理が必要になります。

通常、テナントにはスケルトン状態に戻して家主に返す「原状回復義務」がありますが、居抜き物件には原状回復義務がありません。これを賃貸店舗型の居抜き物件と言います。
居抜き物件に成り得るかどうかの判断は、契約状況によって異なります。テナント物件を借りる際に、通常は賃貸借契約書内に原状回復義務の記載がありますが、オーナーからの了解が得られれば、居抜きとして譲渡可能です。もしくは、賃貸借契約書内に「居抜きでの譲渡可能」という文言がある場合もあります。

つまり、前テナントの内装や設備、備品などを残したまま退去することができ、次のテナントは、内装などを譲り受けてそのまま使うことができます。
店舗の状態はさまざまで、全ての内装・什器を譲渡するケースもあれば、床・壁だけを譲渡するケースなどもあります。
内装や設備を残したままの状態で退去できるため、退去側にとっては原状回復費用が削減されます。次のテナントは内装や設備を利用することができるため、初期コストを抑えた出店したい方に最適な物件といえるでしょう。

一軒家型の居抜き物件とは

一軒家型の居抜き物件とは、一棟丸ごと貸し出しする居抜き物件です。例えば、古民家を丸ごとカフェにすることも可能です。一軒家型の居抜き物件のメリットは、3つあります。
1つめは、広々と使えることです。2つめは、他のテナントに気を遣うことがありません。3つめは、自分の店のイメージに合わせてアレンジしやすいことです。フロアごとに雰囲気や用途を変えるのもよいでしょう。
一方、デメリットも2つあります。1つめは、管理・メンテナンスに手間がかかることです。2つめは、人員が必要になるため人件費がかさみやすいことです。しかし、居抜き物件を活用すれば、初期費用を抑えることができるため、立地や間取り、雰囲気などイメージに合う一軒家型の居抜き物件があれば、検討してみてもいいかもしれません。

cover

造作料金について

居抜き物件を取得する際には、大家様へ振り込む賃料・保証金の他に「造作料」が発生する場合があります。
造作料とは、居抜き物件の内装、厨房設備、空調設備等の店舗設備を買い取るための費用です。

造作料は店舗設備の耐用年数・性能・状態等で評価される場合もありますし、店舗物件の立地としての価値によっても変わります。

相場は100万円~300万円が多いですが、上述の通り立地によって造作料は大きく変動することもあります。

居抜き物件 選び方のコツ

1空調・厨房機器の動作を確認します。
冷蔵庫等であれば温度が下がるまで時間がかかりますが、きちんと確認をしましょう。

2ダクト等が設置されている居抜き物件であれば、ダクトの状況なども確認します。
(屋上まで上がっているか?店裏に吹き出しているか?など)

3希望している業態が可能かを確認します。
(元テナントが喫茶店などの軽飲食であった場合、重飲食で利用する際には動力・ガスの容量が足りてるか、など)

cover
cover

立地 選び方のコツ

物件選びの最大のポイントは立地です。

どの様なターゲット層を狙いに行くのか?
お店のコンセプトはどのようにするのか?
によって出店するポイントは変わってきます。

例えば神田のようなサラリーマン層が多い街は、ファミリー向けの業態で出店するのはなかなか難しいでしょう。
また出店しようとしている立地の近隣に飲食店がどの程度あるか?競合となるお店がどの程度あるか?も事前に把握しておく必要があります。

また、賃料と想定売上のバランスがとても大切です。
駅前の良い立地であれば、集客は図れるものの、賃料は周りに比べて高額になります。

例えば、居酒屋を出店する際の賃料設定は「売上の10%」が目安と言われています。
ですので、賃料が30万円の物件であれば、300万円の売上が目標となります。

「この立地で300万円の売上は達成できるのだろうか?」
「目標とする単価は3,000円なので、1か月の来店人数1,000名を達成できるのだろうか?」
などを見据えながら、物件を選ぶことをお勧めいたします。

賃料は固定費です。
お客様がいらっしゃらなくても、想定以上にいらっしゃっても、言葉通り固定で発生する費用になります。

居抜き物件のメリット・デメリットは?

居抜き物件の一番のメリットは、コストを安く抑えられることです。特に、空調や水周り設備、飲食店のダクトや厨房防水など、店舗の内装の中でも特に費用がかかる造作が予め備わっていることで、工事費を大幅に削減できるでしょう。また、居抜き物件は入居者が手を加える工事が少ない分、工期が短くなり、入居してから営業開始までの期間を短縮できます。

一方、デメリットは、引き継いだ設備が劣化していて実際には使えず、新たに入れ替えや買い足し等の想定外の出費が発生するケースがあることです。そのほかにも、予め備わっていた設備が店の業態に合わないものであったり、内装が店のイメージに合わなかったりして結局施工が必要になることもあります。

居抜き物件の家主様のメリット

家主は、安定した収入を得る、つまり、常に入居者がいる状態を保つ必要があります。空室期間が長くなってしまうと、賃料の値下げも検討せざるを得ない状況になります。空室期間をいかに短くできるかが、安定した経営のカギともいえるでしょう。

それでは、家主にとって居抜き物件を利用することはどのようなメリットがあるのでしょうか?主に、空室リスクの低減・家賃収入の継続、テナントビルとしての価値向上の2つのメリットがあります。

空室リスクの低減・家賃収入の継続

家主にとって、空室があることは大きなリスクです。空室期間中は家賃収入がない上に、空室募集のための広告料の支払いも発生します。
しかし、居抜き物件は需要が高いため、空室リスクの低減が期待できるでしょう。

テナントビルとしての価値向上

家主としては、ただ空きテナントを埋めればいいわけではありません。集客効果を高めることで、テナントビルとしての価値を向上させることが重要です。近年、店舗物件の市場の動向では、スケルトン物件よりも居抜き物件の方が人気があるため、後継テナントを誘致しやすくなっています。居抜き物件でテナントを誘致すると、後継テナントの工事期間短縮につながるので、その分稼働日が早まるでしょう。1日でも早く新テナントが収益を上げることで、テナントビルとしての価値も向上します。

居抜き物件で店舗を出したい方のメリット

居抜き物件は、店舗を出したい方にもメリットが2つあります。
1つめは初期投資額の削減、2つめはスピーディーな出店が可能なことです。開業にかかる物件の契約費用や内装等はなるべく抑えたいもの。できるだけ安く・早く出店したい方に最適といえるでしょう。また、近年、居抜き物件の需要は増えており、それに伴い物件数も増加しています。その分、自分の条件にマッチした物件と出会う可能性も高くなっていると言えます。

初期投資額の軽減

メリットの1つめは、初期投資額の軽減です。開業には、物件取得費、内装工事・設備費、諸経費、運転資金などがかかりますが、居抜き物件の場合、内装工事・設備費を抑えることができます。スケルトン物件と比較すると、初期投資額を半額以下に抑えられるケースもあるといわれています。仮に工事が必要であっても最低限で済むため、一般的な改行よりも格段に工事費用を低く抑えることができるでしょう。初期費用が削減できることで、投資回収がしやすくなります。

スピーディーな出店が可能

2つめのメリットは、スピーディーな出店が可能なことです。居抜きの場合、内装工事が最低限でよいため、施工期間が短くなります。場合によっては、ガスの引き込みや配管などの基礎工事が不要なケースもあります。

一般的に、賃料は賃貸借契約を結んだ時点で発生するため、開店前の工事期間中でも賃料を支払わなければなりません。契約から開店までの時間が長いと、売上は発生しないにも関わらず賃料だけを支払うことになります。その点居抜きの場合は工事期間が短いため、不必要な賃料はかかりません。開店時期が早まる点も、テナントとしてはプラスといえるでしょう。

居抜き物件の店舗を閉めたい方のメリット

さまざまなメリットがある居抜き物件ですが、出店開業の際には気を付けたいことがあります。
内装や設備を引き継げるというメリットがある一方で、そのメリットがトラブルの原因になることもあるのです。せっかく良い居抜き物件を借りたのに、トラブルに巻き込まれることは避けたいもの。事前に、出店開業の際のコツを理解しておくことで、トラブルを防ぎやすくなるでしょう。主なコツは、造作の状態・未解約物件の場合・前テナントのイメージ・造作価格の4つです。

造作売却によるキャッシュイン

1つめのメリットは、原状回復義務を回避して且つキャッシュを得られることです。通常は原状回復工事が必要ですが、居抜きでの引き渡しの場合、原状回復義務を回避できるのでスケルトン解体工事の費用がかかりません。後継テナントに引き渡す直前まで営業できるので、収益も上げやすくなります。

さらに、厨房設備やエアコン、排気ダクトや照明、テーブルや椅子などの造作物を次のテナントに売却できれば、キャッシュインが望めます。設備のグレード、立地や店舗の規模、集客力次第で、造作譲渡料が高くなる可能性もあるでしょう。閉店を検討している人にとって、現金を得てお店を閉めることができるのは、大きなメリットです。

解約までの費用の軽減

2つめは、本来ならば発生していた退去日までの家賃支払いがなくなることです。一般的には、解約申し入れから解約まで3ヶ月~6ヶ月かかりますが、後継テナントが決まればすぐに明け渡せるので、この解約申し入れ期間の家賃がかからなくなります。例えば、賃料50万円の場合、6ヶ月分の家賃支払いがなくなると300万円もお得になります。

居抜きで店舗を売却することのメリット

居抜きという引き渡し方は出店者側(買手)にとってメリットが大きいもの、という印象が一般にありますが、むしろメリットが最大化するのは退店者側(売手)の方かもしれません。居抜きが成立した際、売手側が得られるメリットは大まかに言って「原状回復工事を行わずスムーズに退店できる」「キャッシュ(現金)が入る」の2つです。(閉店理由は様々ですが)閉店を検討している店舗オーナーにとって「早く」、「安く」、「現金を得て」、お店を閉める事が出来るのは、大抵の場合、大きな助けとなるからです。

居抜き物件とスケルトン物件の違いとは?

居抜き物件は、前テナントが利用していた内装・設備などを残したままの状態で引き渡す物件のことです。造作一式をそのまま引き渡すこともあれば、一部のみ引き渡すこともあります。メリットは、初期経費を抑えてスピーディーに開業できることです。

それに対してスケルトンは、内装や設備など何の造作もない物件のことです。スケルトン物件はに設備も内装もなく、建物の躯体だけのコンクリートがむき出しの状態です。新しく入るテナントは、ゼロから自由に店づくりができるというメリットがあります。

居酒屋の場合 | 居抜きとスケルトンの違い

(坪数:25坪、保証金600万円、保証金償却20%、賃料50万円、解約期間家賃6ヵ月、造作代金300万円)

店舗を出したい方
通常出店 居抜き利用
保証金・敷金 -600万円 -600万円
仲介手数料 -50万円 -50万円
内装・什器費 -1,000万円 -200万円
外装費 -150万円 -50万円
造作代金 0万円 -300万円
出店費用 合計 -1,800万円 合計 -1,200万円
居抜きを利用できることで得られるメリット

600万円の削減

店舗を閉めたい方
通常退店 居抜き利用
保証金・敷金 600万円 600万円
保証金償却 -120万円 -120万円
解約期間家賃 -300万円 0万円
原状回復費 -250万円 0万円
造作代金 0万円 300万円
退店費用 合計 -70万円 合計 780万円
居抜きを利用できることで得られるメリット

850万円の削減

(営業期間中に譲渡が成立した場合)

美容室の場合 | 居抜きとスケルトンの違い

(坪数:25坪、保証金400万円、保証金償却20%、賃料40万円、解約期間家賃6ヵ月、造作代金100万円)

店舗を出したい方
通常出店 居抜き利用
保証金・敷金 -400万円 -400万円
仲介手数料 -40万円 -40万円
内装・什器費 -800万円 -400万円
外装費 -50万円 -10万円
造作代金 0万円 -100万円
出店費用 合計 -1,290万円 合計 -950万円
居抜きを利用できることで得られるメリット

340万円の削減

店舗を閉めたい方
通常退店 居抜き利用
保証金・敷金 400万円 400万円
保証金償却 -80万円 -80万円
解約期間家賃 -240万円 0万円
原状回復費 -250万円 0万円
造作代金 0万円 100万円
退店費用 合計 -170万円
合計 420万円
居抜きを利用できることで得られるメリット

590万円の削減

(営業期間中に譲渡が成立した場合)

歯科医院(クリニック)の場合 | 居抜きとスケルトンの違い

(坪数:30坪、保証金400万円、保証金償却20%、賃料40万円、解約期間家賃6ヵ月、造作代金100万円)

店舗を出したい方
通常出店 居抜き利用
保証金・敷金 -400万円 -400万円
仲介手数料 -40万円 -40万円
内装・什器費 -3200万円 -2400万円
外装費 -50万円 -10万円
造作代金 0万円 -100万円
出店費用 合計 -3,690万円 合計 -2,950万円
居抜きを利用できることで得られるメリット

740万円の削減

店舗を閉めたい方
通常退店 居抜き利用
保証金・敷金 400万円 400万円
保証金償却 -80万円 -80万円
解約期間家賃 -240万円 0万円
原状回復費 -300万円 0万円
造作代金 0万円 100万円
退店費用 合計 -220万円
合計 420万円
居抜きを利用できることで得られるメリット

640万円の削減

(営業期間中に譲渡が成立した場合)

居抜き物件・店舗で出店開業する注意点・コツ

さまざまなメリットがある居抜き物件ですが、出店開業の際には気を付けたいことがあります。
内装や設備を引き継げるというメリットがある一方で、そのメリットがトラブルの原因になることもあるのです。せっかく良い居抜き物件を借りたのに、トラブルに巻き込まれることは避けたいもの。事前に、出店開業の際のコツを理解しておくことで、トラブルを防ぎやすくなるでしょう。主なコツは、造作の状態・未解約物件の場合・前テナントのイメージ・造作価格の4つです。

造作の状態

内装や設備は、長年使用することで当然劣化します。また、設備を長期間メンテナンスしていないと、きちんと作動しないこともあります。造作の状態を確認せず居抜き物件に入居すると、設備の故障や配管の水漏れなどのトラブルが発生し、結果的に一から工事するよりも費用がかかったということになりかねません。トラブルを避けるためにも、事前にしっかりと現地調査を行い、造作に問題がないか確認しましょう。念のために、設備の保証期間も残っているか確認しておくと安心です。

未解約物件の場合

居抜き物件の中には、現テナントが解約通知を出していない未解約物件もあります。つまり、家主には告げずに次テナントを探し、家主に紹介するというケースです(稀に家主に解約の意思を示しているものの、次のテナントが決まり次第解約するという合意のもとで、物件情報が流通しているケースもあります)。この場合、賃貸条件や造作譲渡額などはまだ正式に決定していません。

現テナントの賃貸物件をそのまま引き継ぐことができると想定しがちですが、必ずしもそのままというわけではないのです。貸主が次の契約から契約条件を変更する可能性も十分にあり得ますので、最終的な条件を確認する必要があります。

前テナントのイメージ

大部分の造作を引き取った上で入居すると、内装が似ている分、前テナントの店舗イメージまでも引き継いでしまうことがあります。また、前テナントの評判を引きずる可能性もあります。前テナントの退去理由がネガティブなものだった場合、自分の店には落ち度がなくてもネガティブなイメージを持たれてしまう可能性があります。前テナントのイメージを払拭するためには、店の内装や雰囲気を少し変えて、オリジナリティを打ち出す工夫が必要です。

造作価格

居抜き物件は、造作の価値や代金を客観的な基準に基づいて判断・決定することはあまり多くありません。一般的に買い手と売り手は、自身の希望や事情に基づき、価格を主観的判断で主張し合います。

例えば、ある飲食店舗の売り手が、多額の費用を払って作った造作なので、相応の金額で買い取ってほしいと希望しても、希望が通るとは限りません。買い手にとって価値のある造作でなければ、売り手の希望金額で譲渡することは難しいこともあります。そうなると、双方にとって納得感ある価格で造作を売買することは難しくなり、折り合いが付かず破談となるケースもあるのです。主観だけでなく、市場価値を見極めたうえで適正な売買を進めましょう。

居抜き物件・店舗で出店・開業した方のトラブル事例

居抜き物件は、中古物件であるがゆえの入居後のトラブルが発生することもあります。特に多く聞かれるのが、追加工事が必要になるケースです。排気ダクトの経年劣化やダクトの汚れにより風量が少なくなり、騒音が発生してしまった結果、防音壁などの追加工事をせざるを得なくなった事例です。他にも、建物自体の設備が古く、上階にある店舗から水漏れが発生してしまうケースもあります。入居後のトラブルを防ぐために、契約前にトラブルに成り得る欠陥がないか入念に確認することが必須です。

居抜きお役立ち情報ページ

テンポスマートでは居抜きお役立ち情報ページに、居抜き物件を含む「店舗」に関するコラムを掲載しています。
ご興味おありの方は、よろしければご一読ください。

人気記事はこちら

居抜き物件・貸店舗 | 主な成約事例

  • cover
    駒沢大学:ファニメディック動物医療 グループ

    駒沢公園通りのロードサイドに大型動物病院がOPEN! 角地にあり、車道からの視認性も良く、駐車場も広い物件です。多くの人々が犬の散歩に訪れる憩いの地、駒沢公園まですぐの立地です。物件周辺には富裕層が多く住み、商圏と業種がマッチしています。

    担当者所感
    ロードサイドの物件を取り扱っている不動産会社は限られます。多様な不動産会社が集まるテンポスマートなら、そういった不動産会社に出会える可能性があります。

  • cover
    勝どき:花みつ

    高級食パン専門店「はなみつ」。周囲はタワーマンションが立ち並び、店舗の数に比べて住民が多く、大きい需要が見込めます。帰宅者が利用しやすい、駅直結の物件です。無添加で、自然の甘味と風味を追い求めて作られたパンが、勝どき住民の生活を彩ります。

    担当者所感
    マンションの店舗区画物件の場合は住民との協調が重要です。営業時間や業種制限等を事前にしっかり確認することがポイントです。

  • cover
    赤坂:北の大地

    赤坂オフィス街に「らーめん北の大地 赤坂店」が出店しました。0から作った店舗内装は美麗ですが、当然多額の投資がかかっています。立地に比例して賃料も上がり、契約にあたっては難しい判断が求められていました。最後はテナント様の味への自信が決め手となって出店に至り、今では人気店舗になっています。

    担当者所感
    内装の自由度が高いが初期投資がかかるスケルトン、初期コストが低いが内装の自由度が低い居抜き。ご自身の業態にあった物件探しをお勧めします。

  • cover
    矢向:anphi 矢向

    モノトーンのシェードと、やわらかなグリーンの壁色が青空に映えます。矢向はあまり店舗物件が頻繁に出るエリアではありません。こちらのテナント様はタイミングと条件が合い、地域に密着した可愛らしいサロンが誕生しました。バリアフリーで個室も完備されています。

    担当者所感
    エリアを絞って物件を探す際は、その希望条件をテンポスマートにご登録ください。物件が新しく登録されたら、メールで通知が届くので便利です。テンポスマートに掲載されていない物件情報が不動産会社から届くこともあります。

  • cover
    田町:原価BAR三田店

    入場料を支払えば、原価でお酒が楽しめるお店が三田に登場。店舗機能の集約や、席スペースを確保するため、既存店舗より大型の物件を探していたテナント様にとって、手ごろなサイズ感の物件でした。戸建物件で工事の自由度も高く、管理も良好。三田は昼間人口も高く、お店は学生や会社員で賑わっています。

    担当者所感
    自身の業態が街にあっているかは、街を実際に歩いてみて商圏を調査することが重要です。

  • cover
    宮原:炭火焼鳥とさか 宮原店

    埼玉県内を中心に出店を重ねる居酒屋「とさか」が宮原に進出。駅から近く、地域住民のアクセスは良好です。不動産情報は地域との結びつきが強いものです。今回は、さいたま市に特化した不動産会社様の物件情報と、埼玉県内で集中的に物件を探しているテナント様がWEBを介してマッチングしました。

    担当者所感
    相性の良い不動産会社とタッグを組んで継続的に出店を進めるのも選択肢の一つです。

  • cover
    東陽町:Asian Dining Guras

    永代通り沿いの路面エスニック料理店。ヘルシーなアジア料理とお酒が楽しめます。テラスもあり、大人数にも対応できる120席の大型店舗です。物件のある東陽町駅の周辺は、学校あり、オフィスあり、住居あり、とさまざまな客層をカバーしています。

    担当者所感
    テンポスマートは小規模個人の方向けのサイトと思われがちですが、実際には大型の物件情報も多数あります。

  • cover
    浜松町:カラダキュア浜松町大門

    路面物件は通行人の集客力に優れていますが、競合が多く、賃料も高いものです。こちらの美容鍼灸院は空中階物件ながら、駅出口の直上でビル壁面に大きな看板があり、非常によく目に入る物件です。さらに完全個室で、評判の高い施術を求めたお客様が多数集まっています。

    担当者所感
    空中階や地下の物件を探すのであれば、掲載できる看板の位置や大きさ、専用導入の有無等を確認しましょう。

テナント募集にお困りの方はこちら 店舗売却にお困りの方はこちら

テンポスマートの主な特長

  • 充実した物件情報

    充実した物件情報

    ご協力いただいている不動産会社および家主様より、一般の不動産市場にはなかなか出回らない店舗情報を掲載しています。
  • 効率的な検索が可能

    効率的な検索が可能

    多くの物件情報から希望条件に沿った居抜き物件を効率的に検索することができます。
  • 希望物件のメール自動配信

    希望物件のメール自動配信

    日々更新される店舗物件情報から、希望条件に沿った店舗物件のメールを配信いたしますので、ビジネスチャンスを逃しません。

ニュース・メディア掲載

更新日: 2024/03/04