上石神井駅のクラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧|テンポスマート

上石神井駅｜クラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・店舗物件の情報

クラブ・キャバクラの居抜き物件は、簡素な厨房設備を持つものが多く内装も特徴的であるため、一般的な飲食業種での造作の転用というのは難しく、またエリアやビルテナントの構成などから物件が限定される傾向があるため、必然的に同業種での居抜きが中心となりやすいです。リース店舗が多いのも特徴。

非公開物件も多数ございますので、お気軽にお問い合わせください！賃料、坪数、最寄り駅、地域、徒歩分数等での検索も可能です。また、会員様限定の機能として、マイページより希望物件登録が行えます。お探し中の物件の条件を登録しておけば、新着物件の中から希望条件に合致する物件が定期的にメール配信されます。出店をご検討中のお客様は、是非ご利用ください。

上石神井駅のクラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧

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上石神井駅の概要

商店街もあり利便性も高く、自然も残っており、アットホームな雰囲気が魅力のエリアです。若者や子育て世代にも人気の街で、吉祥寺までアクセスしやすいのも魅力。再開発計画がある街なので、今後の動きに注目したいところです。

交通アクセス

乗り入れているのは西武新宿線のみですが、急行が停まるので便利です。北口は石神井公園駅、大泉学園、成増方面、南口は吉祥寺、西荻窪方面へのバスが発着しています。現在、大泉ICから関越－東名をつなぐ外環道の延伸計画が進んでおり、車でのスムーズなアクセスが将来的に期待できるエリアです。

エリアの特徴

上石神井駅の2018年度1日平均乗降人数は44,959人で、西武線の中で比較的利用者数が多い駅です。練馬区に位置する「上石神井」駅の周辺は、全体的にのんびりとしたアットホームな雰囲気。駅周辺には商店街が広がり、物販店や飲食店が建ち並んでいます。上石神井商店街といえば練馬区最大の商店街で、200店舗以上の店が建ち並び、終日地域住民で賑わっています。特に個人商店が多いのが、このエリアの特徴です。駅には24時間営業のスーパーが併設されているほか、駅周辺にもスーパーがあるので、日常的な買い物がしやすいです。ショッピングを楽しみたいときは、中央線の「西荻窪」や「吉祥寺」にアクセスすることができます、場所にもよりますが、吉祥寺だと徒歩または自転車、路線バスでも行けるので便利。オシャレな店は圧倒的に吉祥寺に多いですが、上石神井にも吉祥寺を思わせるオシャレなカフェなどが点在しています。

駅から少し離れると閑静な住宅街が広がっています。近場には「石神井公園」・「善福寺公園」・「武蔵関公園」といった大きな公園や「観音山憩いの森」があり、自然が感じられます。上石神井では、地元の人が主体となって開催するお祭りもあります。毎年5月に「石神井氷川神社」で開催される「井のいち」は、陶器やガラス、木工などを販売する市で、ものづくりが好きな人たちが全国から集まります。また、4～5月に開催される「照姫まつり」は石神井城にちなんだ祭りを開催し、時代衣装をまとった区民たちが練り歩き、街がにぎわいます。

このエリアの欠点は、狭い道が多いことです。お店が密集しており且つ人通りが多い中、バスが頻繁に通るので、歩きづらいのが現状です。特に、南口側の道は若干狭いです。また、駅ホームのすぐ横に踏切があり、電車が多い時間帯は開かずの踏切となってしまう傾向があります。このような状況を改善するため、上石神井駅周辺再開発計画があります。東京外環自動車道が通る南北道路の建設と一体的に進められることになっており、その際には踏切も立体交差化されることになっています。それによって、街の回遊性が高まり集客しやすくなる見込みがあります。また、高架下の空間に飲食店など含め商業店舗が入る可能性もあります。しかし実際のところ、この地区を縦断する「東京外かく環状道路」の計画による建築制限により、再開発がなかなか進んでいません。今後の再開発の動きに注目したいところです。

出店のポイント・物件の特徴

このエリアに住んでいる層は比較的年齢が高いですが、物価が安いということもあり、学生も多く住んでいます。また、最近は子育てしやすい街としても人気が高く、若い夫婦も増えてきています。オフィス街や大規模な商業施設はないため、他エリアからの客はほとんどいません。地域住民のみですが、平日・休日ともに安定した集客がのぞめるというメリットがあります。

親子連れをターゲットにしたカフェなども、人気。今後、さらに親子連れをターゲットとした飲食店の需要は高まるでしょう。キッズスペースがある店、キッズメニューや子供用食器の準備だけでなく、大人が楽しめるメニューも充実していると、一層需要が期待できます。また、居酒屋を出店するなら、南口にある「わいわい中通り」沿いもおすすめ。飲食店が軒を連ねる通りで、居酒屋も多く、夜も賑わっています。

上石神井エリアの飲食店のジャンルは幅広いです。うどんそばから中華、焼肉、ダイニングバー、エスニック、ラーメン、イタリアン、和商、カフェ、スイーツなどさまざま。個人経営の飲食店が多いエリアなので、はじめて開業する方も挑戦しやすいです。このエリアの飲食店の特徴として、駅周辺の人通りが多いエリアのほかにも、至るところに飲食店が点在しています。住宅街にあるフレンチの名店や、カウンター5席のみ・営業時間はTwitterにてお知らせするというユニークなインドカレー専門店などもあります。出店するエリアを決める際は、駅周辺だけでなく、駅から少し離れたところも視野に入れてみるといいかもしれません。

周辺スポット

● 石神井公園
武蔵野三大湧水池として知られる「三宝池」とボート遊びができる「石神井池」がある自然豊かな公園。春は桜、秋は紅葉が楽しめます。

● 善福寺公園
「善福寺池」がメインの公園で、水鳥が訪れるスポットでもあります。

アクセスしやすい駅・エリア

● 高田馬場駅
JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線の3路線が利用可。駅周辺には大学や多数のオフィスビルがあるため、飲食店が充実しています。

● 西武新宿駅
西武新宿線の始発駅で、JR「新宿」駅も徒歩圏内。駅周辺は繁華街で、終日人通りが多いエリアです。

クラブ・キャバクラの居抜き物件

業種の特徴

クラブ・キャバクラ業種は、共に店舗物件に入居して飲食を提供する業種でありながら、多くの点において、他の飲食業種と異なっているます。具体的に言うと、クラブ・キャバクラ業種が提供する主たるものは、食事やお酒ではなくサービスや空間です。造作についても業種的特徴が強過ぎるため、他業種との互換性がほとんどありません。しかし店舗の市場においては、物件の造作や出店する業種の違いにしたがって、扱われる物件の領域が切り分けられているわけではなく、店舗物件としてあらゆる情報は混在しています。ゆえに、物件探しの場面で、異なる本質を持った業種同士が出会う場面はしばしばあります。仮に、クラブ・キャバクラ業種以外の業種での出店を検討している人であったとしても、クラブ・キャバクラ業種がどういったものなのか、大枠を把握しておくことは、出店において有用と言えるでしょう。

物件の特徴

フロア・立地

クラブ・キャバクラ業種は他の業種と異なり、路面である事を重視せず、むしろ空中階や地下の物件を好む傾向があります。これは、非日常の場として、外界と隔絶した空間を演出する事や、キャッチ等の独自の集客方法を持つ事、そもそも入居可能なビルが限られている事等が、主な理由とされています。

坪数について

お店の規模にも寄りますが、スナックやガールズバーであれば、カウンターのみで5-15坪程度の小物件でも運営可能です。提供する食事も大抵の場合、乾き物が中心となりますので、厨房スペースも防水工事もほとんど必要ありません。一般的なラウンジやキャバクラ等の業態になると、厨房もあり、席間も広く取るようになる為、サイズ感は変わり30-50坪程度が適正となります。六本木や新宿等の日本有数の盛り場では、50坪から100坪を越すような巨大な高級クラブもあります。

その他

ソシアルビルについて

クラブ・キャバクラ・スナック・ラウンジ等のいわゆる夜のお店や、小規模飲食店等、業種の制限を設けていないテナントビルの事を総称してソシアルビルと呼び、主だった繁華街には必ずといってよいほど存在します。ソシアルビルに業種のバッティングという考えはあまりなく、ビルによっては1つのフロアが細かく分割され、スナックや小規模クラブ等の近しい業態のテナントでひしめきあっています。通常ではあまり考えられない事ですが、ソシアルビルにおいては、数階建てのビルに数十もの店舗が入居しているようなケースも少なくありません。新橋や歌舞伎町などの有名繁華街の一角には、数多の入居テナントが出している、それぞれの看板サインによって彩られた、色鮮やかなソシアルビルがいくつも軒を連ねています。このようなソシアルビルが生まれた背景には、物件所有者の意向や風営法等による業種的制約を受けて入居できるビルが限られている事や、クラブ・キャバクラは商圏の捉え方が独特で店舗が集中しやすい、といった事情があります。

出店時のポイント

風営法について

クラブ・キャバクラ業種は、風俗営業第一号の許可がなければ出店できません。これには、いくつかの条件を店舗が満たしている必要があり、接待時のルール、内装の指定、店舗周辺にある他施設の状況等、様々なポイントで制限を受けます。そのような事情から、クラブ・キャバクラ業種で出店を目指す人は、物件探しの段階で、物件の業種への適法性について確認をする必要があります。しかし、物件を紹介する側の不動産会社は、風営法の出店基準についてそれほど深い理解を持っていないことがほとんどです。その点に関しては、クラブ・キャバクラ業種を専門としている不動産会社や行政書士に頼るか、出店者自らが風営法について理解しておかなければならないのが実情となっています。

リース店舗

クラブ・キャバクラ業種と関わりの深いものとして、リース店舗という特殊な賃貸の形式を持つ店舗があります。リース店舗にはテナントが入居する前の募集時点から、元々店舗内に内装、造作、設備が備わっており、居抜き物件と似た性質を持ちます。居抜き物件との一番の違いは、内装造作の所有権の所在です。通常、入居したテナントが自ら工事したり、造作譲渡によって買い取ったり、残置された造作を引き取ったりした場合、造作は物件の所有者ではなく、物件入居者の資産となります。リース店舗の場合、入居者は店舗内にある造作を使用することは出来ますが、造作の所有権は貸主やリース会社にあるため、あくまで借りている立場となります。言い換えれば、リース店舗は造作を活かせるような業種が入居する事を想定した物件と言えます。貸主の想定と入居希望者の業種が食い違った時には、話が複雑化したり、入居を断られる事もありえますので、出店者は注意が必要です。
リース店舗のメリットは、すぐに営業できる状態が整っているので、内装・設備工事に対する初期投資が大幅に抑えられることです。デメリットは、造作を借主の一存では改装出来ないことや、月々支払う店舗リース料が物件の賃借料と内装造作の使用料それぞれの意味を含んでいるため、通常の契約形態の物件賃料よりも、若干高めに設定されてしまうことです。
前述のように、クラブ・キャバクラ業種は入居可能な物件が限られている為、出店しようとするビルが、同業種内で被りやすい、といった特徴を持ちます。これは、そのビルを貸し出す側の立場に立てば、入居してくるテナントの業種が同じようなもので固定されやすくなる、と見る事が出来ます。よってクラブ・キャバクラ業種はリース店舗という業種を想定するような貸し方とは相性が良いと言えるでしょう。元々は業種に関わらず存在したリース店舗という形式も、現在ではほとんどクラブ・キャバクラ業種向けのものしか見る事は出来ません。

オススメエリア

クラブのオススメエリアは、赤坂、六本木、新宿、上野等が繁華街として有名です。ある程度の規模の繁華街を持つエリアであれば、クラブ・キャバクラ業種が集合しているエリアが大抵の場合存在しますので、基本的には場所を選びませんし、住宅地や小規模な駅であってもスナックのような業態で、地元住民向けに営業している店舗もあります。
エリアも当然重要ですが、前述のとおり、クラブ・キャバクラの場合は商圏以外の要素にもある程度、注意を払っていく必要があります。出店する物件は自分の商売上の都合だけではなく、風営法及び貸主の業種許可を、事前に並行して確認しながら探していく事をオススメします。当然ながら、物件の中でも前テナントがクラブ・キャバクラ業種だったものであれば、業種的制限をクリアしている物件である可能性は高まります。

検索条件

【都道府県】

東京都

【駅】

上石神井

【現況】飲食居抜き

クラブ・キャバクラ

現況別 | 居抜き物件・貸店舗

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エリア一覧

居抜き物件・貸店舗 | 主な成約事例

駒沢大学：ファニメディック動物医療グループ

駒沢公園通りのロードサイドに大型動物病院がOPEN！　角地にあり、車道からの視認性も良く、駐車場も広い物件です。多くの人々が犬の散歩に訪れる憩いの地、駒沢公園まですぐの立地です。物件周辺には富裕層が多く住み、商圏と業種がマッチしています。

担当者所感
ロードサイドの物件を取り扱っている不動産会社は限られます。多様な不動産会社が集まるテンポスマートなら、そういった不動産会社に出会える可能性があります。
勝どき：花みつ

高級食パン専門店「はなみつ」。周囲はタワーマンションが立ち並び、店舗の数に比べて住民が多く、大きい需要が見込めます。帰宅者が利用しやすい､駅直結の物件です。無添加で、自然の甘味と風味を追い求めて作られたパンが、勝どき住民の生活を彩ります。

担当者所感
マンションの店舗区画物件の場合は住民との協調が重要です。営業時間や業種制限等を事前にしっかり確認することがポイントです。
赤坂：北の大地

赤坂オフィス街に「らーめん北の大地赤坂店」が出店しました。0から作った店舗内装は美麗ですが、当然多額の投資がかかっています。立地に比例して賃料も上がり、契約にあたっては難しい判断が求められていました。最後はテナント様の味への自信が決め手となって出店に至り、今では人気店舗になっています。

担当者所感
内装の自由度が高いが初期投資がかかるスケルトン、初期コストが低いが内装の自由度が低い居抜き。ご自身の業態にあった物件探しをお勧めします。
矢向：anphi 矢向

モノトーンのシェードと、やわらかなグリーンの壁色が青空に映えます。矢向はあまり店舗物件が頻繁に出るエリアではありません。こちらのテナント様はタイミングと条件が合い、地域に密着した可愛らしいサロンが誕生しました。バリアフリーで個室も完備されています。

担当者所感
エリアを絞って物件を探す際は、その希望条件をテンポスマートにご登録ください。物件が新しく登録されたら、メールで通知が届くので便利です。テンポスマートに掲載されていない物件情報が不動産会社から届くこともあります。
田町：原価BAR三田店

入場料を支払えば、原価でお酒が楽しめるお店が三田に登場。店舗機能の集約や、席スペースを確保するため、既存店舗より大型の物件を探していたテナント様にとって、手ごろなサイズ感の物件でした。戸建物件で工事の自由度も高く、管理も良好。三田は昼間人口も高く、お店は学生や会社員で賑わっています。

担当者所感
自身の業態が街にあっているかは、街を実際に歩いてみて商圏を調査することが重要です。
宮原：炭火焼鳥とさか宮原店

埼玉県内を中心に出店を重ねる居酒屋「とさか」が宮原に進出。駅から近く、地域住民のアクセスは良好です。不動産情報は地域との結びつきが強いものです。今回は、さいたま市に特化した不動産会社様の物件情報と、埼玉県内で集中的に物件を探しているテナント様がWEBを介してマッチングしました。

担当者所感
相性の良い不動産会社とタッグを組んで継続的に出店を進めるのも選択肢の一つです。
東陽町：Asian Dining Guras

永代通り沿いの路面エスニック料理店。ヘルシーなアジア料理とお酒が楽しめます。テラスもあり、大人数にも対応できる120席の大型店舗です。物件のある東陽町駅の周辺は、学校あり、オフィスあり、住居あり、とさまざまな客層をカバーしています。

担当者所感
テンポスマートは小規模個人の方向けのサイトと思われがちですが、実際には大型の物件情報も多数あります。
浜松町：カラダキュア浜松町大門

路面物件は通行人の集客力に優れていますが、競合が多く、賃料も高いものです。こちらの美容鍼灸院は空中階物件ながら、駅出口の直上でビル壁面に大きな看板があり、非常によく目に入る物件です。さらに完全個室で、評判の高い施術を求めたお客様が多数集まっています。

担当者所感
空中階や地下の物件を探すのであれば、掲載できる看板の位置や大きさ、専用導入の有無等を確認しましょう。