西葛西駅|ラーメンの居抜き物件・居抜き店舗・店舗物件の情報
西葛西駅のラーメンの居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧
西葛西駅の概要
都心に近く、ビジネス街にアクセスしやすい好立地。ベッドタウンとしても人気の街で、単身者からファミリー層まで幅広い層が住んでいます。買物スポットが充実して利便性が高いだけでなく、公園やレジャースポットも豊富。また、西葛西は「リトルインディア」とも呼ばれ、インド人が多く住んでいる街でもあります。
交通アクセス
利用できるのは東京メトロ東西線のみですが、「大手町」駅から14分。茅場町や日本橋などの都心のビジネス街に1本で行けます。また、新宿や渋谷、池袋などの大ターミナル駅にも1本でアクセスできるので、通勤に便利。バスの路線も多く、葛西臨海公園行き・両国駅など多数の路線があり、東西線以外への路線にもアクセスしやすいです。
エリアの特徴
「西葛西」駅は、東京都江戸川区の南部に位置しています。23区内にある西葛西はベッドタウンとしても人気で、江戸川区の中で二番目に人口が多い駅です。ファミリー層や単身者、昔から住んでいる高齢者まで幅広い年齢層の人が住んでいます。駅の南側には、多数の団地が建ち並んでいるほか、再開発によりマンションが増えましたが、タワーマンションではないので圧迫感はありません。観光客向けのスポットも特にないので、人口は多いですが比較的落ち着いた雰囲気で、住みやすいエリアです。駅周辺には専門学校も点在し、昼間は学生もみられるため、さらに活気があります。
西葛西が人気の理由の一つめは、交通の便が良いこと。都心に出やすいので、単身者にも人気です。二つめの理由は、買物スポットが充実していること。南口・北口側のどちらにも、駅周辺には商業施設が充実していて、スーパーや飲食店、クリニック、スポーツジム、家電量販店など、一通りの店が揃っています。この街で、暮らしが完結するのが魅力といえるでしょう。北口から徒歩10分のところには大型ショッピングモールもあり、休日には家族連れなどで賑わいます。特に充実しているのがスーパーで、北口近くには24時間営業の店もあります。スーパーの激戦区なので、物価が安いのが特徴です。高架下には「西葛西メトログルメショッピングセンター」があり、飲食店や惣菜店、雑貨店、100円ショップ、保育園や美容室、ファミリーレストラン、花屋など多業態の店が軒を連ねています。チェーン店だけでなく地元の店も共存しているのが、このエリアの特徴ともいえるでしょう。そして、スーパーやコンビニは駅周辺だけでなく、住宅地の中にもあるので、きわめて便利です。三つめの理由は、自然豊かで公園やレジャースポットが充実していること。江戸川区の公園面積は23区で1位といわれています。駅近くにある「「総合レクリエーション公園」をはじめ、多数の公園があります。住宅街にも公園が点在し、緑が多い街です。少し足を伸ばすと、人口渚、水族館や観覧車がある葛西臨海公園もあります。四つめの理由は、子育て支援が充実していること。江戸川区は子育て支援が充実しているため、子育てファミリーが暮らしやすいといわれています。今後、共働きファミリーも増加していくことが期待できるエリアです。
西葛西は、インド人の街(リトル・インディア)でもあります。江戸川区内に居住するインド人は3000人近くで、その大半が西葛西エリアで暮らしています。インド料理店やインドの食材店も多いですが、横浜中華街や新大久保コリアンタウンなどのように観光スポットにはなっていません。店によっては日本語が全く通じないスタッフもいるので、まさにインドに紛れ込んだかのよう。インドのインターナショナルスクールもあり、西葛西は、インドの文化を肌で感じることができるスポットともいえるでしょう。
ちなみに、隣り駅の「葛西」駅周辺は、東葛西エリアになります。東葛西は、江戸川区で最も人口の多い地域です。一部再開発されていますが、昔ながらの雰囲気が残り、大型のショッピングモールやスーパーなどの買物スポット、病院や郵便局、図書館などの施設、公園も充実しています。西葛西と同じく、ファミリー層が多く住んでいます。
出店のポイント・物件の特徴
西葛西駅周辺は、飲食店が充実しています。飲食店は、大手ナショナルチェーン店から個人店まで幅広くそろっています。平日昼間は親子連れや高齢者、専門学校生などの集客がのぞめ、夜は単身者も集客でき、安定した集客力があるエリアです。南口側には多数の団地やマンションのほか、ビジネスホテルが点在しているので、ファミリー層からビジネスマンまでターゲット層もさまざま。
西葛西駅は高架化されているので踏切がありません。南北の行き来がしやすくなっているので、南側・北側のどちらでも一定の集客が見込めるでしょう。 単身者や学生をメインターゲットにするなら、定食やラーメン店などの庶民的な店などおすすめ。家族連れをターゲットにするなら、カジュアルなレストランや個室がある店などよいでしょう。また、母親をターゲットにした、ランチメニューが充実したカフェなどもおすすめです。西葛西は、ターゲット層が幅広い上、人口が多いため、集客しやすいです。その分出店エリアとして人気もあるので、こまめに空き物件をチェックしておくとよいかもしれません。
周辺スポット
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江戸川区自然動物園
行船公園内にある江戸川区立自然動物園で、入場無料。
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葛西臨海公園
大観覧車や水族園、人口渚などがある公園で、人気のレジャースポットです。
アクセスしやすい駅・エリア
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東陽町駅
東京メトロ東西線のみ利用可。駅前は証券会社などが多いビジネス街ですが、駅から離れると閑静な住宅街です。
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行徳駅
千葉のベッドタウンで、単身者・ファミリー層ともに多いエリアです。飲食店も充実しています。
西葛西の賃料相場
- 1F(路面店)
- 16,536円 / 坪
- 地下階・空中階
- 16,301円 / 坪
2019年 | 2018年 | 2017年 | 2016年 | 2015年 | 2014年 | 2013年 | 2012年 | |
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1F | 16,536円 | 14,446円 | 14,038円 | 15,189円 | 15,593円 | |||
1F以外 | 16,301円 | 14,933円 | 11,339円 | 12,159円 | 14,116円 | 12,979円 | 12,712円 |
上記情報は、当社が過去に収集した物件情報を、一定の条件に基づいて集計し表示したものです。
相場としての妥当性が保証された情報ではありませんので、あくまで参考情報としてご利用ください。店舗物件の賃料は、立地や構造等の様々な要素に左右されます。
西葛西駅と賃料が近い駅
ラーメン店の居抜き物件
業種の特徴
概要
ラーメン店は、客単価は1,000円前後と決して高いものではありませんが、他業種と大きく違うのは回転率です。人気店ともなると1日15-20回転、坪売りは60万に達することもあります。また、店内のレイアウトやオペレーションを工夫すれば、1-2人の従業員で回すこともできます。
飲食業態の中では参入障壁も低く、人気が出れば売上も伸びて行きやすい反面、競争は苛烈です。顧客も味に対してシビアなので世評に左右されやすく、飲食業種の中では比較的ギャンブル性の高いものと言えるでしょう。
貸主からの印象
多くの場合、物件を貸し出す側(貸主)からのラーメン店という業種に対しての印象は、数ある飲食業態の中でも極めて良くない部類です。油などが特に多いため不潔である、匂いが強いので他区画のテナントや居住者に迷惑がかかる、夜遅くまで営業して行列などが出来ると周辺からの苦情に繋がる、等のネガティブなイメージが業種自体に定着している事が主な理由となります。
物件の特徴
階層・サイズ感
ラーメン店等の物件は、(商業施設内などを除くと)必ずと言って良いほど、道路に面した1Fの物件で、サイズは10-20坪程度の小型店舗がほとんどです。
賃料/立地
賃料については、出店する物件の条件として路面(店舗物件の中でも一般に価値が高いとされる)である事が求められる分、必然賃料(=坪単価)も高くなりがちです。さらに交通量が多い、人目を引きやすい、間口(物件正面の幅)が広い、等の要望が重なると、それほどメジャーなエリアでなくとも、坪25,000円~30,000円に達する場合もあります。
ただ、前述のように、評判に左右されやすい業態ですので、評判が良くなれば、いわゆる目的来店(顧客の方から店を目当てに来店してくる事)を期待する事が出来るため、立地に左右されません。評判を呼ぶ自信があれば、2等立地の物件に出店して、賃料を安く抑えるという選択肢もあります。
その他
とかく入れ替わりの激しい飲食業種ですので、居抜き物件全体に占める、ラーメン店の居抜き物件の数は少なく有りません。
また、同じラーメン店であっても、運営する店舗によってかなり個性が出やすいので、売り上げ不振で閉店した元ラーメン店の物件があったとしても、その後別のラーメン店が入居して、成功する事例も多々あります。
主な造作の特徴
カウンター
ラーメン店ではほぼ必ずといって良いほど、備えている造作です。厨房と客席をカウンターで区切って、給仕にかかる手間を省くことで、スピーディな商品の提供と、人件費の削減に繋がります。
ダクト
繁華街で一般的なラーメン屋を営業するのであれば、吹き出しダクトで調理することはまず不可能です。ビルの屋上までダクトを上げる事はまず必須と言えます。
ポイント
出店時のポイント
重要となるのは、「(匂い等の)貸主が抱く業種への懸念を払拭すること」、求める物件が他社(別業種を含む)と競合しやすいので「スピード感をもって進捗すること」が主な2点です。
また、ラーメン店の場合、建物側の都合上、そもそも業種自体が物理的に出来ない可能性もありえるので、屋上までのダクトルートの有無や、自分の業態が必要とする設備容量と建物が備えている設備容量、を内見の際などに、よく確認しておくのが良いでしょう。
「ラーメン店」の居抜き物件に絞って探すのも一つの方法です。その物件はラーメン店が持つ諸々のハードルを既に一度はクリアしていることになるので出店しやすいからです。また、ラーメン店は業種自体が細分化されており、味自体を評価する傾向が強いので、業種が前テナントと同じであっても十分に差別可する事が出来ます。
匂い対策について
匂いの軽減に関して、下記のような対策が有効です。その分投資はかかりますが、申込時などに設置を約束することで、貸主に対して、匂いへの対策の姿勢をわかりやすく伝える効果もあり、審査・選定を助けてくれますので、覚えておいて損はありません。
- ●アクアフィルター等の消臭装置
空気を水に通して、匂いを除去してから排出するフィルター装置です。 - ●セントラルキッチン
麺やスープを店舗以外の場所(セントラルキッチン)で作り、それを店舗に納入する。
これなら、店舗内では温めるだけで提供できるので、匂いが大幅に抑えられるうえ、調理工数も減らすことができます。
ラーメン店出店のオススメエリア
ターミナル駅:池袋・渋谷・新宿 / 学生街:御茶ノ水・高田馬場 / ビジネス街:八重洲・西新橋
※当ページでは、麺類業態の中でも、ラーメン業種について主に書いております。
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更新日: 2024/04/27