西葛西駅|クラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・店舗物件の情報
西葛西駅のクラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧
西葛西駅の概要
都心に近く、ビジネス街にアクセスしやすい好立地。ベッドタウンとしても人気の街で、単身者からファミリー層まで幅広い層が住んでいます。買物スポットが充実して利便性が高いだけでなく、公園やレジャースポットも豊富。また、西葛西は「リトルインディア」とも呼ばれ、インド人が多く住んでいる街でもあります。
交通アクセス
利用できるのは東京メトロ東西線のみですが、「大手町」駅から14分。茅場町や日本橋などの都心のビジネス街に1本で行けます。また、新宿や渋谷、池袋などの大ターミナル駅にも1本でアクセスできるので、通勤に便利。バスの路線も多く、葛西臨海公園行き・両国駅など多数の路線があり、東西線以外への路線にもアクセスしやすいです。
エリアの特徴
「西葛西」駅は、東京都江戸川区の南部に位置しています。23区内にある西葛西はベッドタウンとしても人気で、江戸川区の中で二番目に人口が多い駅です。ファミリー層や単身者、昔から住んでいる高齢者まで幅広い年齢層の人が住んでいます。駅の南側には、多数の団地が建ち並んでいるほか、再開発によりマンションが増えましたが、タワーマンションではないので圧迫感はありません。観光客向けのスポットも特にないので、人口は多いですが比較的落ち着いた雰囲気で、住みやすいエリアです。駅周辺には専門学校も点在し、昼間は学生もみられるため、さらに活気があります。
西葛西が人気の理由の一つめは、交通の便が良いこと。都心に出やすいので、単身者にも人気です。二つめの理由は、買物スポットが充実していること。南口・北口側のどちらにも、駅周辺には商業施設が充実していて、スーパーや飲食店、クリニック、スポーツジム、家電量販店など、一通りの店が揃っています。この街で、暮らしが完結するのが魅力といえるでしょう。北口から徒歩10分のところには大型ショッピングモールもあり、休日には家族連れなどで賑わいます。特に充実しているのがスーパーで、北口近くには24時間営業の店もあります。スーパーの激戦区なので、物価が安いのが特徴です。高架下には「西葛西メトログルメショッピングセンター」があり、飲食店や惣菜店、雑貨店、100円ショップ、保育園や美容室、ファミリーレストラン、花屋など多業態の店が軒を連ねています。チェーン店だけでなく地元の店も共存しているのが、このエリアの特徴ともいえるでしょう。そして、スーパーやコンビニは駅周辺だけでなく、住宅地の中にもあるので、きわめて便利です。三つめの理由は、自然豊かで公園やレジャースポットが充実していること。江戸川区の公園面積は23区で1位といわれています。駅近くにある「「総合レクリエーション公園」をはじめ、多数の公園があります。住宅街にも公園が点在し、緑が多い街です。少し足を伸ばすと、人口渚、水族館や観覧車がある葛西臨海公園もあります。四つめの理由は、子育て支援が充実していること。江戸川区は子育て支援が充実しているため、子育てファミリーが暮らしやすいといわれています。今後、共働きファミリーも増加していくことが期待できるエリアです。
西葛西は、インド人の街(リトル・インディア)でもあります。江戸川区内に居住するインド人は3000人近くで、その大半が西葛西エリアで暮らしています。インド料理店やインドの食材店も多いですが、横浜中華街や新大久保コリアンタウンなどのように観光スポットにはなっていません。店によっては日本語が全く通じないスタッフもいるので、まさにインドに紛れ込んだかのよう。インドのインターナショナルスクールもあり、西葛西は、インドの文化を肌で感じることができるスポットともいえるでしょう。
ちなみに、隣り駅の「葛西」駅周辺は、東葛西エリアになります。東葛西は、江戸川区で最も人口の多い地域です。一部再開発されていますが、昔ながらの雰囲気が残り、大型のショッピングモールやスーパーなどの買物スポット、病院や郵便局、図書館などの施設、公園も充実しています。西葛西と同じく、ファミリー層が多く住んでいます。
出店のポイント・物件の特徴
西葛西駅周辺は、飲食店が充実しています。飲食店は、大手ナショナルチェーン店から個人店まで幅広くそろっています。平日昼間は親子連れや高齢者、専門学校生などの集客がのぞめ、夜は単身者も集客でき、安定した集客力があるエリアです。南口側には多数の団地やマンションのほか、ビジネスホテルが点在しているので、ファミリー層からビジネスマンまでターゲット層もさまざま。
西葛西駅は高架化されているので踏切がありません。南北の行き来がしやすくなっているので、南側・北側のどちらでも一定の集客が見込めるでしょう。 単身者や学生をメインターゲットにするなら、定食やラーメン店などの庶民的な店などおすすめ。家族連れをターゲットにするなら、カジュアルなレストランや個室がある店などよいでしょう。また、母親をターゲットにした、ランチメニューが充実したカフェなどもおすすめです。西葛西は、ターゲット層が幅広い上、人口が多いため、集客しやすいです。その分出店エリアとして人気もあるので、こまめに空き物件をチェックしておくとよいかもしれません。
周辺スポット
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江戸川区自然動物園
行船公園内にある江戸川区立自然動物園で、入場無料。
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葛西臨海公園
大観覧車や水族園、人口渚などがある公園で、人気のレジャースポットです。
アクセスしやすい駅・エリア
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東陽町駅
東京メトロ東西線のみ利用可。駅前は証券会社などが多いビジネス街ですが、駅から離れると閑静な住宅街です。
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行徳駅
千葉のベッドタウンで、単身者・ファミリー層ともに多いエリアです。飲食店も充実しています。
西葛西の賃料相場
- 1F(路面店)
- 16,536円 / 坪
- 地下階・空中階
- 16,301円 / 坪
2019年 | 2018年 | 2017年 | 2016年 | 2015年 | 2014年 | 2013年 | 2012年 | |
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1F | 16,536円 | 14,446円 | 14,038円 | 15,189円 | 15,593円 | |||
1F以外 | 16,301円 | 14,933円 | 11,339円 | 12,159円 | 14,116円 | 12,979円 | 12,712円 |
上記情報は、当社が過去に収集した物件情報を、一定の条件に基づいて集計し表示したものです。
相場としての妥当性が保証された情報ではありませんので、あくまで参考情報としてご利用ください。店舗物件の賃料は、立地や構造等の様々な要素に左右されます。
西葛西駅と賃料が近い駅
クラブ・キャバクラの居抜き物件
業種の特徴
クラブ・キャバクラ業種は、共に店舗物件に入居して飲食を提供する業種でありながら、多くの点において、他の飲食業種と異なっているます。具体的に言うと、クラブ・キャバクラ業種が提供する主たるものは、食事やお酒ではなくサービスや空間です。造作についても業種的特徴が強過ぎるため、他業種との互換性がほとんどありません。しかし店舗の市場においては、物件の造作や出店する業種の違いにしたがって、扱われる物件の領域が切り分けられているわけではなく、店舗物件としてあらゆる情報は混在しています。ゆえに、物件探しの場面で、異なる本質を持った業種同士が出会う場面はしばしばあります。仮に、クラブ・キャバクラ業種以外の業種での出店を検討している人であったとしても、クラブ・キャバクラ業種がどういったものなのか、大枠を把握しておくことは、出店において有用と言えるでしょう。
物件の特徴
フロア・立地
クラブ・キャバクラ業種は他の業種と異なり、路面である事を重視せず、むしろ空中階や地下の物件を好む傾向があります。これは、非日常の場として、外界と隔絶した空間を演出する事や、キャッチ等の独自の集客方法を持つ事、そもそも入居可能なビルが限られている事等が、主な理由とされています。
坪数について
お店の規模にも寄りますが、スナックやガールズバーであれば、カウンターのみで5-15坪程度の小物件でも運営可能です。提供する食事も大抵の場合、乾き物が中心となりますので、厨房スペースも防水工事もほとんど必要ありません。一般的なラウンジやキャバクラ等の業態になると、厨房もあり、席間も広く取るようになる為、サイズ感は変わり30-50坪程度が適正となります。六本木や新宿等の日本有数の盛り場では、50坪から100坪を越すような巨大な高級クラブもあります。
その他
ソシアルビルについて
クラブ・キャバクラ・スナック・ラウンジ等のいわゆる夜のお店や、小規模飲食店等、業種の制限を設けていないテナントビルの事を総称してソシアルビルと呼び、主だった繁華街には必ずといってよいほど存在します。ソシアルビルに業種のバッティングという考えはあまりなく、ビルによっては1つのフロアが細かく分割され、スナックや小規模クラブ等の近しい業態のテナントでひしめきあっています。通常ではあまり考えられない事ですが、ソシアルビルにおいては、数階建てのビルに数十もの店舗が入居しているようなケースも少なくありません。新橋や歌舞伎町などの有名繁華街の一角には、数多の入居テナントが出している、それぞれの看板サインによって彩られた、色鮮やかなソシアルビルがいくつも軒を連ねています。このようなソシアルビルが生まれた背景には、物件所有者の意向や風営法等による業種的制約を受けて入居できるビルが限られている事や、クラブ・キャバクラは商圏の捉え方が独特で店舗が集中しやすい、といった事情があります。
出店時のポイント
風営法について
クラブ・キャバクラ業種は、風俗営業第一号の許可がなければ出店できません。これには、いくつかの条件を店舗が満たしている必要があり、接待時のルール、内装の指定、店舗周辺にある他施設の状況等、様々なポイントで制限を受けます。そのような事情から、クラブ・キャバクラ業種で出店を目指す人は、物件探しの段階で、物件の業種への適法性について確認をする必要があります。しかし、物件を紹介する側の不動産会社は、風営法の出店基準についてそれほど深い理解を持っていないことがほとんどです。その点に関しては、クラブ・キャバクラ業種を専門としている不動産会社や行政書士に頼るか、出店者自らが風営法について理解しておかなければならないのが実情となっています。
リース店舗
クラブ・キャバクラ業種と関わりの深いものとして、リース店舗という特殊な賃貸の形式を持つ店舗があります。リース店舗にはテナントが入居する前の募集時点から、元々店舗内に内装、造作、設備が備わっており、居抜き物件と似た性質を持ちます。居抜き物件との一番の違いは、内装造作の所有権の所在です。通常、入居したテナントが自ら工事したり、造作譲渡によって買い取ったり、残置された造作を引き取ったりした場合、造作は物件の所有者ではなく、物件入居者の資産となります。リース店舗の場合、入居者は店舗内にある造作を使用することは出来ますが、造作の所有権は貸主やリース会社にあるため、あくまで借りている立場となります。言い換えれば、リース店舗は造作を活かせるような業種が入居する事を想定した物件と言えます。貸主の想定と入居希望者の業種が食い違った時には、話が複雑化したり、入居を断られる事もありえますので、出店者は注意が必要です。
リース店舗のメリットは、すぐに営業できる状態が整っているので、内装・設備工事に対する初期投資が大幅に抑えられることです。デメリットは、造作を借主の一存では改装出来ないことや、月々支払う店舗リース料が物件の賃借料と内装造作の使用料それぞれの意味を含んでいるため、通常の契約形態の物件賃料よりも、若干高めに設定されてしまうことです。
前述のように、クラブ・キャバクラ業種は入居可能な物件が限られている為、出店しようとするビルが、同業種内で被りやすい、といった特徴を持ちます。これは、そのビルを貸し出す側の立場に立てば、入居してくるテナントの業種が同じようなもので固定されやすくなる、と見る事が出来ます。よってクラブ・キャバクラ業種はリース店舗という業種を想定するような貸し方とは相性が良いと言えるでしょう。元々は業種に関わらず存在したリース店舗という形式も、現在ではほとんどクラブ・キャバクラ業種向けのものしか見る事は出来ません。
オススメエリア
クラブのオススメエリアは、赤坂、六本木、新宿、上野等が繁華街として有名です。ある程度の規模の繁華街を持つエリアであれば、クラブ・キャバクラ業種が集合しているエリアが大抵の場合存在しますので、基本的には場所を選びませんし、住宅地や小規模な駅であってもスナックのような業態で、地元住民向けに営業している店舗もあります。
エリアも当然重要ですが、前述のとおり、クラブ・キャバクラの場合は商圏以外の要素にもある程度、注意を払っていく必要があります。出店する物件は自分の商売上の都合だけではなく、風営法及び貸主の業種許可を、事前に並行して確認しながら探していく事をオススメします。当然ながら、物件の中でも前テナントがクラブ・キャバクラ業種だったものであれば、業種的制限をクリアしている物件である可能性は高まります。
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居抜き物件・貸店舗 | 主な成約事例
更新日: 2024/04/26