大塚駅｜クラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・店舗物件の情報
大塚駅のクラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧
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大塚駅の特徴
池袋が徒歩圏内で、そのほかの主要駅にもアクセスしやすい好立地！路面電車が走り、懐かしく下町の雰囲気も感じられるエリアです。大きな商業施設はほとんどないですが、駅の北側・南側ともに商店街があり、活気があります。
交通アクセス
JR山手線が乗り入れ、池袋まで3分。池袋まで徒歩も可能です。品川や新宿にも一本でアクセスでき、都電荒川線「大塚駅前」と接続しています。徒歩圏内には、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅があります。バス便も豊富で、後楽園・上野御徒町・錦糸町方面にアクセスできます。
周辺エリアの特徴
駅周辺には、大きなビジネスホテルが点在していて、ビジネスパーソンに加え国内外問わず観光客の集客が期待できるでしょう。人通りは終日多く、下町の雰囲気も感じられるエリアです。駅ビル以外に大きな商業施設や複合ビルは特にないですが、個人の飲食店も多く、活気もあります。駅前の商店街は終日にぎわっていて、ビジネスパーソンや地域住民を集客しやすいです。駅から少し離れると閑静な住宅街が広がり、落ち着いた雰囲気。
駅の北側には、飲食店やカラオケ店などがある「銀の鈴通り商店街」やドン・キホーテの小型店舗「ピカソ」（24時間営業）があります。この商店街には風俗店も多く、夜も人通りが絶えることがありません。居酒屋も多いですが、北口側には警察署や交番もあり、定期的にパトロールもしているので、治安面での心配はほぼありません。このエリアでオシャレな店が集まっているスポットといえば、駅ビル「アトレヴィ」です。コンパクトな駅ビルですが、食料品店やファッション、雑貨店なども入っており、仕事帰りの女性客を集客しやすいスポットです。
一方、駅の南側には、飲食店が集まる「サンモール商店街」があります。この商店街は繁華街のようなにぎやかさはなく、いたって落ちついた雰囲気。風俗店やカラオケ店はありません。大塚駅南口から巣鴨方面に抜ける途中には、料亭とラブホテルが混在するエリアがあります。古くから花街として知られている場所で、独特の雰囲気があります。芸妓さんの文化を感じるスポットとしても貴重な場所といえるでしょう。
また大塚は、イベントが多く、地域活性化に力を入れている街でもあります。毎年夏には「東京大塚阿波おどり」が開催されるほか、「大塚商人まつり」「おおつか音楽祭」などがあり、賑わいをみせます。2018年には、北口再開発プロジェクトの一環で、星野リゾートが運営する観光客向けホテル「OMO5東京大塚」、古民家をまるごと改装したグルメ街「東京大塚のれん街」などが開業し、注目されています。2019年8月からは北口の再開発事業が本格的に始まり、2020年度には北口の整備で、歩道の各幅やバリアフリー化などを行う予定。今後2020年東京オリンピックに向けて、さらに地域住民や観光客が増加するでしょう。
出店のポイント
駅周辺には、チェーン店・個人店問わず飲食店が多いのが、特徴です。深夜まで営業している店も多数。飲食店は駅周辺に集中し、住宅街にはほとんど飲食店はありません。飲食店のジャンルとしては、居酒屋、リーズナブルな飲食店など、主に男性客向けの店が多いです。
商店街は、エリアによって、出店する店の傾向に特徴があります。南口側にある「銀の鈴通り商店街」には、ラーメン・焼肉などが多数。「サンモール商店街」には、カフェやトンカツ屋、ピッツァの店など幅広いジャンルの飲食店がありますが、最も多いのは居酒屋です。路地に入ると割烹料理屋や居酒屋など昔ながらの店が多いです。路地の店舗物件は地域密着型の店舗が多く、古くからこのエリアで住んでいる人が多いです。
また、サンモール商店街から巣鴨方面に向かうと、春日通りへつながる「南大塚通り」があります。この通りには南側のメインストリートでもあります。定食屋など、男性向けのボリュームある飲食店が多くみられます。北口側には、池袋方面から伸びている「明治通り」があります。明治通り沿いには高層マンションが多いので、ファミリー層の集客も期待できるでしょう。 北口の再開発が進むことで、北口側の飲食店の賑わいが増す可能性があります。大塚に出店を検討している方は、再開発の進捗状況を把握しつつ、エリアを決めるとよいでしょう。
周辺スポット
●サンシャインシティ60
水族館・展望台・プラネタリウムなどのレジャー施設、ショッピング施設などからなる大型商業施設で、特に休日は多くの人で賑わいます。●大塚バッティングセンター
1966年創業で、国内でも最古のバッティングセンターです。アクセスしやすいエリア・駅
●巣鴨駅
JR山手線と都営三田線が利用可。「おばあちゃんの原宿」という名で親しまれ、お年寄りに人気。「巣鴨地蔵通り商店街」は、幅広い客層を集客できる観光スポットです。●池袋駅
計8路線利用でき、交通の便が良好。買い物スポット・娯楽スポット・飲食店すべて充実しています。学生・ビジネスマン・買い物客など幅広い客層の集客が見込める立地です。●田端駅
JR山手線・京浜東北線が利用できるほか、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅も徒歩圏内。駅周辺には商業施設も揃っていて、街全体は落ちついた雰囲気です。大塚の賃料相場
- 1F（路面店）
- 19,358円 / 坪
- 地下階・空中階
- 14,608円 / 坪
2019年 2018年 2017年 2016年 2015年 2014年 2013年 2012年 1F 19,358円 17,724円 15,849円 19,140円 14,692円 16,053円 16,286円 14,786円 1F以外 14,608円 12,253円 12,790円 13,971円 14,895円 14,341円 13,941円 14,948円 上記情報は、当社が過去に収集した物件情報を、一定の条件に基づいて集計し表示したものです。
相場としての妥当性が保証された情報ではありませんので、あくまで参考情報としてご利用ください。店舗物件の賃料は、立地や構造等の様々な要素に左右されます。大塚駅と賃料が近い駅
クラブ・キャバクラの居抜き物件
業種の特徴
クラブ・キャバクラ業種は、共に店舗物件に入居して飲食を提供する業種でありながら、多くの点において、他の飲食業種と異なっているます。具体的に言うと、クラブ・キャバクラ業種が提供する主たるものは、食事やお酒ではなくサービスや空間です。造作についても業種的特徴が強過ぎるため、他業種との互換性がほとんどありません。しかし店舗の市場においては、物件の造作や出店する業種の違いにしたがって、扱われる物件の領域が切り分けられているわけではなく、店舗物件としてあらゆる情報は混在しています。ゆえに、物件探しの場面で、異なる本質を持った業種同士が出会う場面はしばしばあります。仮に、クラブ・キャバクラ業種以外の業種での出店を検討している人であったとしても、クラブ・キャバクラ業種がどういったものなのか、大枠を把握しておくことは、出店において有用と言えるでしょう。
物件の特徴
フロア・立地
クラブ・キャバクラ業種は他の業種と異なり、路面である事を重視せず、むしろ空中階や地下の物件を好む傾向があります。これは、非日常の場として、外界と隔絶した空間を演出する事や、キャッチ等の独自の集客方法を持つ事、そもそも入居可能なビルが限られている事等が、主な理由とされています。
坪数について
お店の規模にも寄りますが、スナックやガールズバーであれば、カウンターのみで5-15坪程度の小物件でも運営可能です。提供する食事も大抵の場合、乾き物が中心となりますので、厨房スペースも防水工事もほとんど必要ありません。一般的なラウンジやキャバクラ等の業態になると、厨房もあり、席間も広く取るようになる為、サイズ感は変わり30-50坪程度が適正となります。六本木や新宿等の日本有数の盛り場では、50坪から100坪を越すような巨大な高級クラブもあります。
その他
ソシアルビルについて
クラブ・キャバクラ・スナック・ラウンジ等のいわゆる夜のお店や、小規模飲食店等、業種の制限を設けていないテナントビルの事を総称してソシアルビルと呼び、主だった繁華街には必ずといってよいほど存在します。ソシアルビルに業種のバッティングという考えはあまりなく、ビルによっては1つのフロアが細かく分割され、スナックや小規模クラブ等の近しい業態のテナントでひしめきあっています。通常ではあまり考えられない事ですが、ソシアルビルにおいては、数階建てのビルに数十もの店舗が入居しているようなケースも少なくありません。新橋や歌舞伎町などの有名繁華街の一角には、数多の入居テナントが出している、それぞれの看板サインによって彩られた、色鮮やかなソシアルビルがいくつも軒を連ねています。このようなソシアルビルが生まれた背景には、物件所有者の意向や風営法等による業種的制約を受けて入居できるビルが限られている事や、クラブ・キャバクラは商圏の捉え方が独特で店舗が集中しやすい、といった事情があります。
出店時のポイント
風営法について
クラブ・キャバクラ業種は、風俗営業第一号の許可がなければ出店できません。これには、いくつかの条件を店舗が満たしている必要があり、接待時のルール、内装の指定、店舗周辺にある他施設の状況等、様々なポイントで制限を受けます。そのような事情から、クラブ・キャバクラ業種で出店を目指す人は、物件探しの段階で、物件の業種への適法性について確認をする必要があります。しかし、物件を紹介する側の不動産会社は、風営法の出店基準についてそれほど深い理解を持っていないことがほとんどです。その点に関しては、クラブ・キャバクラ業種を専門としている不動産会社や行政書士に頼るか、出店者自らが風営法について理解しておかなければならないのが実情となっています。
リース店舗
クラブ・キャバクラ業種と関わりの深いものとして、リース店舗という特殊な賃貸の形式を持つ店舗があります。リース店舗にはテナントが入居する前の募集時点から、元々店舗内に内装、造作、設備が備わっており、居抜き物件と似た性質を持ちます。居抜き物件との一番の違いは、内装造作の所有権の所在です。通常、入居したテナントが自ら工事したり、造作譲渡によって買い取ったり、残置された造作を引き取ったりした場合、造作は物件の所有者ではなく、物件入居者の資産となります。リース店舗の場合、入居者は店舗内にある造作を使用することは出来ますが、造作の所有権は貸主やリース会社にあるため、あくまで借りている立場となります。言い換えれば、リース店舗は造作を活かせるような業種が入居する事を想定した物件と言えます。貸主の想定と入居希望者の業種が食い違った時には、話が複雑化したり、入居を断られる事もありえますので、出店者は注意が必要です。
リース店舗のメリットは、すぐに営業できる状態が整っているので、内装・設備工事に対する初期投資が大幅に抑えられることです。デメリットは、造作を借主の一存では改装出来ないことや、月々支払う店舗リース料が物件の賃借料と内装造作の使用料それぞれの意味を含んでいるため、通常の契約形態の物件賃料よりも、若干高めに設定されてしまうことです。
前述のように、クラブ・キャバクラ業種は入居可能な物件が限られている為、出店しようとするビルが、同業種内で被りやすい、といった特徴を持ちます。これは、そのビルを貸し出す側の立場に立てば、入居してくるテナントの業種が同じようなもので固定されやすくなる、と見る事が出来ます。よってクラブ・キャバクラ業種はリース店舗という業種を想定するような貸し方とは相性が良いと言えるでしょう。元々は業種に関わらず存在したリース店舗という形式も、現在ではほとんどクラブ・キャバクラ業種向けのものしか見る事は出来ません。オススメエリア
クラブのオススメエリアは、赤坂、六本木、新宿、上野等が繁華街として有名です。ある程度の規模の繁華街を持つエリアであれば、クラブ・キャバクラ業種が集合しているエリアが大抵の場合存在しますので、基本的には場所を選びませんし、住宅地や小規模な駅であってもスナックのような業態で、地元住民向けに営業している店舗もあります。
エリアも当然重要ですが、前述のとおり、クラブ・キャバクラの場合は商圏以外の要素にもある程度、注意を払っていく必要があります。出店する物件は自分の商売上の都合だけではなく、風営法及び貸主の業種許可を、事前に並行して確認しながら探していく事をオススメします。当然ながら、物件の中でも前テナントがクラブ・キャバクラ業種だったものであれば、業種的制限をクリアしている物件である可能性は高まります。
検索条件
居抜き物件・貸店舗 | 主な成約事例
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駒沢大学：ファニメディック動物医療 グループ駒沢公園通りのロードサイドに大型動物病院がOPEN！ 角地にあり、車道からの視認性も良く、駐車場も広い物件です。多くの人々が犬の散歩に訪れる憩いの地、駒沢公園まですぐの立地です。物件周辺には富裕層が多く住み、商圏と業種がマッチしています。
担当者所感
ロードサイドの物件を取り扱っている不動産会社は限られます。多様な不動産会社が集まるテンポスマートなら、そういった不動産会社に出会える可能性があります。 -
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勝どき：花みつ高級食パン専門店「はなみつ」。周囲はタワーマンションが立ち並び、店舗の数に比べて住民が多く、大きい需要が見込めます。帰宅者が利用しやすい､駅直結の物件です。無添加で、自然の甘味と風味を追い求めて作られたパンが、勝どき住民の生活を彩ります。
担当者所感
マンションの店舗区画物件の場合は住民との協調が重要です。営業時間や業種制限等を事前にしっかり確認することがポイントです。 -
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赤坂：北の大地赤坂オフィス街に「らーめん北の大地 赤坂店」が出店しました。0から作った店舗内装は美麗ですが、当然多額の投資がかかっています。立地に比例して賃料も上がり、契約にあたっては難しい判断が求められていました。最後はテナント様の味への自信が決め手となって出店に至り、今では人気店舗になっています。
担当者所感
内装の自由度が高いが初期投資がかかるスケルトン、初期コストが低いが内装の自由度が低い居抜き。ご自身の業態にあった物件探しをお勧めします。 -
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矢向：anphi 矢向モノトーンのシェードと、やわらかなグリーンの壁色が青空に映えます。矢向はあまり店舗物件が頻繁に出るエリアではありません。こちらのテナント様はタイミングと条件が合い、地域に密着した可愛らしいサロンが誕生しました。バリアフリーで個室も完備されています。
担当者所感
エリアを絞って物件を探す際は、その希望条件をテンポスマートにご登録ください。物件が新しく登録されたら、メールで通知が届くので便利です。テンポスマートに掲載されていない物件情報が不動産会社から届くこともあります。![cover]()
田町：原価BAR三田店入場料を支払えば、原価でお酒が楽しめるお店が三田に登場。店舗機能の集約や、席スペースを確保するため、既存店舗より大型の物件を探していたテナント様にとって、手ごろなサイズ感の物件でした。戸建物件で工事の自由度も高く、管理も良好。三田は昼間人口も高く、お店は学生や会社員で賑わっています。
担当者所感
自身の業態が街にあっているかは、街を実際に歩いてみて商圏を調査することが重要です。![cover]()
宮原：炭火焼鳥とさか 宮原店埼玉県内を中心に出店を重ねる居酒屋「とさか」が宮原に進出。駅から近く、地域住民のアクセスは良好です。不動産情報は地域との結びつきが強いものです。今回は、さいたま市に特化した不動産会社様の物件情報と、埼玉県内で集中的に物件を探しているテナント様がWEBを介してマッチングしました。
担当者所感
相性の良い不動産会社とタッグを組んで継続的に出店を進めるのも選択肢の一つです。![cover]()
東陽町：Asian Dining Guras永代通り沿いの路面エスニック料理店。ヘルシーなアジア料理とお酒が楽しめます。テラスもあり、大人数にも対応できる120席の大型店舗です。物件のある東陽町駅の周辺は、学校あり、オフィスあり、住居あり、とさまざまな客層をカバーしています。
担当者所感
テンポスマートは小規模個人の方向けのサイトと思われがちですが、実際には大型の物件情報も多数あります。![cover]()
浜松町：カラダキュア浜松町大門路面物件は通行人の集客力に優れていますが、競合が多く、賃料も高いものです。こちらの美容鍼灸院は空中階物件ながら、駅出口の直上でビル壁面に大きな看板があり、非常によく目に入る物件です。さらに完全個室で、評判の高い施術を求めたお客様が多数集まっています。
担当者所感
空中階や地下の物件を探すのであれば、掲載できる看板の位置や大きさ、専用導入の有無等を確認しましょう。選択した物件を
まとめて
更新日： 2024/04/24