江古田駅｜カフェの居抜き物件・居抜き店舗・店舗物件の情報
江古田駅のカフェの居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧
江古田駅の概要
3つの大学がある学生街で、にぎやか。商店街や市場がある、昔ながらのレトロな街並みが特徴です。池袋まで3駅と交通の便が良く、物価も安く、庶民的な飲食店も充実。ひとり暮らしの学生やファミリー層に人気のエリアです。一部のエリアで再開発が進んでおり、今後の街の変化に注目したいところです。
交通アクセス
乗り入れているのは西武池袋線（各駅停車）のみですが、池袋まで3駅10分。都心へアクセスしやすい立地です。有楽町線「新桜台」駅や都営大江戸線「新江古田」駅、東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅も徒歩圏内。新宿や六本木方面、東横線の人気駅にも1本でアクセスできて便利です。
エリアの特徴
練馬区にある「江古田」は、日本大学芸術学部、武蔵野音楽大学、武蔵大学と３つの大学があり、活気のある学生街です。治安が良い上に、池袋まで3駅と交通の便が良く、家賃も安いので、一人暮らしもする学生も多いです。３つの大学のうち2つの大学は芸術系のため、楽器を持ち歩く学生を多く見かけるなど、独特のアカデミックな雰囲気があります。
駅周辺には、大きな商業施設はありませんが、小規模の商店街が複数あり、古くから住んでいる人も多いエリアです。北口側には昔ながらの商店街「ゆうゆうロード商店街」があります。子連れ客が多く、アットホームな雰囲気。八百屋や精肉店、惣菜店や漬物店などが集まる「市場通り」という商店街があるのも、北口側です。かつては「練馬のアメ横」と呼ばれていたこの通りは大正11年から続いており、懐かしいレトロな雰囲気があります。武蔵野音楽大学に続く「音大通り」には、庶民的な商店と音大生向けのスタジオやオシャレなカフェなどが混在しています。一方、南口側には、北口側まで約800m続く「江古田銀座商店街」があります。飲食店のほか、パチンコや居酒屋、カラオケ店などもあり、昼夜問わず人通りが絶えません。学生も多くにぎやか。
全体的にレトロな雰囲気の街ですが、再開発が進んでいるエリアもあります。江古田駅から日本大学芸術学部江古田キャンパスまで続く「日大通り商店街」は、再開発で、道路の拡幅工事が進んでいます。今後どう街並みが変化するか、このエリアに出店したい方は要チェックです。
コンパクトな街で利便性も高く、住宅地としても人気。商店街を抜けると、閑静な住宅街が広がります。高級住宅地の「豊玉上」もあり、あり、落ち着いた住環境といえるでしょう。
出店のポイント・物件の特徴
江古田銀座商店街の南口側には、狭い通りに定食屋やラーメン屋がたくさん軒を連ねています。リーズナブルでボリュームある、学生向けの飲食店や居酒屋が充実しており、チェーン店よりも個人経営の飲食店が多いのが特徴といえるでしょう。洋食屋も多く、アットホームな雰囲気の店が点在しています。なお、北口側にも飲食店はありますが、南口側に比べると少なめです。
休日になると、学生はほとんどいないため、駅周辺も比較的静か。全体的に学生向けのボリュームある庶民的な店が多いので、休日に家族連れがくつろげる店などおすすめ。また女子学生向けのオシャレなカフェは、地域住民の主婦の憩いの場ともなる可能性があります。江古田といえば、レトロな雰囲気が魅力的な街なので、内装や外観もレトロをキーワードにしてみるのも良いかもしれません。
また、江古田は、パン屋の激戦区としても有名です。特に、江古田を通る千川通りは「ブレッドストリート」とも呼ばれ、パン屋さんが充実しています。老舗パン屋、ハード系パンが美味しい店、サンドイッチが人気の店、天然酵母パンが美味しい店などさまざま。パン好きの客が遠方からも訪れる可能性があるので、集客が見込める好立地です。店の規模問わず実力ある店ならば、十分知名度をあげることができるでしょう。
江古田は、日本人学校が多く交通の便が良い「池袋」に近い立地ということもあり、外国人の方が多く住む街でもあります。そのため、江古田はインターナショナルなレストランも充実しているのです。例えば、インド料理や韓国料理、ベトナム料理などのエスニック料理のお店があります。本場の味を楽しめる店は、グルメな日本人も集客しやすいでしょう。
周辺スポット
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浅間神社（せんげんじんじゃ）
北口正面にある浅間神社には、都内最大級の富士塚があり、国の重要有形民俗文化財にも指定されています。江戸時代後期には、富士浅間社と呼ばれていました。パワースポットとしても人気。
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江古田市場通り
練馬区で最も昭和を感じさせる商店街です。全国的にも有名な商店街で、どの店も個性的です。毎月1日・15日・25日は特売日で、特に生鮮品が充実しています。
アクセスしやすい駅・エリア
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練馬駅
西武池袋線・西部有楽町線・西武豊島線・都営大江戸線の計4路線利用可。北側には閑静な住宅街が広がっていますが、南側には高層ビルやタワーマンションが多くにぎやか。
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池袋駅
計8路線利用できるターミナル駅。商業施設・飲食店・娯楽施設すべて充実しています。繁華街もあり、昼夜問わず人通りが絶えません。
カフェの居抜き物件
業種について
カフェ（喫茶店等を含む）・バー業種の最大の特徴は、それが軽飲食業種(後述）であるという事です。軽飲食業種はいくつかの飲食業種を括っている区別であるものの、店舗数の内訳で見るとそのほとんどをカフェ・バーが占めており、軽飲食とは実質的にカフェ・バーの事を挿していると言っても過言ではありません。ゆえに、そのことが他の飲食業種（重飲食業種）とカフェ・バー業種を区別する大きな要因となります。
それ以外でも、提供する物が限られている事、総じて店舗の面積が小さい事等の理由から、少ない人数（時には1人で）で運営して人件費を抑えることが比較的容易なことも特徴の一つです。加えて、仕入れも食材というよりは、飲み物が中心になりますので、原価のコントロールがしやすいという点も挙げられます。それらの特性から、低リスクで小規模なお店を開業したいという人には向いた業種であると言えるでしょう。
物件について
フロアについて
多くの場合、要件を共にするカフェとバーですが、それぞれが求めるフロアについては異なっています。
【カフェ】
路面である事が基本とされます。カフェは、時間調整や打合せや何気なくたむろする場として、時間帯に関わらず利用されますので、道行く人がそのままフラッと入店でき、かつ人目にも触れやすい、1Fが業種上最も適しているからです。看板の大きさや物件の視認性によっては、地下階や2階で出店する場合もありますが、3階以上の空中階で出す事はほぼありません。
【バー】
物件の階層としては、地下や空中階の物件が、外界と隔絶されているような印象を顧客に与えられるので、雰囲気を重視するバー等に適しています。ただ、バーの中でも例外的に、立ち飲みやスタンディングバーに近いような業態の場合は、出入りのしやすい1階路面である事がほぼ必須となります。
坪数
バーであれば10坪程度、カフェであれば20坪程度の物件が最も多く、他の業種と比べ厨房スペースをそこまで広く取らなくて良いので、小さめの物件となる傾向があります。バーに関して言えば、客席をカウンターだけに限定すれば、5坪以下に収める事も可能となります。
その他
軽飲食について
いわゆる店舗物件の飲食系入居可能業種について、考える際に重要なものとして「重飲食」と「軽飲食」というものがあります。この2つは、使う人間によって、定義が微妙に異なっており、曖昧さを含んだまま使用されている概念です。もっとも一般的な認識では、厨房を備えて火を扱い調理する飲食業種を「重飲食業種」として、本格的な調理を伴わない飲食業種を「軽飲食業種」とする、というものです。軽飲食業種の店舗で取り扱うのは、乾き物やサンドウィッチ等の軽食、温めるだけで提供できるものだけですので、飲食業全体で見た場合、大多数は重飲食の業種となります。
飲食の軽重の概要 ※下記区別は一例となります。解釈や判断は場合により異なります。
[重飲食]
焼き鳥・焼き肉・ラーメン・中華・カレー
→飲食の中でも匂い、油、煙がキツいもの。総じて、必要とする設備容量が高い事が多い。
居酒屋・レストラン
→多くの場合、重飲食と呼ばれる。これらの業種を単に「飲食業種」、上記業種を「重飲食業種」と呼んで、区別する事もある。
和食・バール
→比較的軽めの飲食業種であり、調理の度合いにもよるが、稀に軽飲食として扱われる。
[軽飲食]
カフェ・バー
→軽飲食業種のほとんどがこの2つに当たり、実質的に軽飲食業種の代表として扱われる。
食物販（食物を店頭で販売する業種）
→扱う品目によっては店舗内で本格的に調理をするようなものもあるが、大抵は軽飲食とされる。
ガールズバーについて
一般にはあまり知られていませんが、ガールズバー業態は、飲食店という扱いとなります。当然、接待の仕方は制限され、深夜酒類提供の許可や保険消防等の申請は、他の飲食店同様必要です。ガールズバーは、風営法等による制約の強いキャバクラに比べ、出店や運営のハードルが低いことから、それに代わる業態として店舗数が増えてきており、気軽に利用できる夜のお店として、近年注目を集めています。
出店時のポイント
カフェ・バー業種は、重飲食業種と比べると相対的に出店の際に有利となる点がいくつかあります。
貸主の趣向
カフェ・バー等（＝軽飲食）は、他の飲食業種と比較すると、調理によって生じる建物への負担が少ない事から、貸主から入居する事に関して、肯定的な印象をもたれやすい業種です。これらの中でも特に、カフェはお洒落なイメージである事、閉店時間が早いので夜静かである事等から、好印象を与えやすいです。反面、バーは深夜営業を必要とする事、アルコールを扱う事などが、ネガティブな要素として審査のネックとなってしまう場合もあります。
入居可能物件
飲食店の出店の中での大きな壁となる「業種制限」です。貸主の物件を募集する際の意見としてよく耳にするのが、「基本的に飲食は入居させたくないが、軽飲食であれば相談に乗る」といったものです（このとき、貸主が想定している軽飲食業種とは、多くの場合カフェの事です）。募集要項に飲食可（但し軽飲食まで）や軽飲食可と記載されているような物件であっても、出店業種がカフェ・バーであれば、候補として検討する事ができ、選択肢の幅が広がります。
建物自体の制限
仮に、貸主が重飲食業種も含めた飲食店の入居を認めていたとしても、建物として備える電気・ガス・給排気等々の設備容量が、出店する側の求める水準に達しておらず、増設も不可能ならば、当然出店を断念せざるを得ません。この点においても、元々大掛かりな設備を必要としない、カフェ・バー業種は制限を受けにくいです。極端に言えば、事務所仕様の物件でも、それほど投資をせずに開業することが可能です。
申込後の選定
貸主による、申込を入れてからの審査や、複数競合している時の選定、の場面でも前述のように好印象をもたれ易いため、通りやすいです。ただ、そもそも飲食業自体の入居に否定的な姿勢の貸主も相当数おりますので、物販やサービス業種等の非飲食業種と並べられると、不利となる傾向があります。
オススメエリア
オススメエリアは、カフェであれば、いわゆる若者が集まるエリアや、お洒落なエリアである、自由が丘、代官山、代々木上原、六本木、渋谷、二子玉川等が好まれます。バーであれば、新橋、神田、等のオフィス街や、下北沢、阿佐ヶ谷、高円寺等やアングラなエリアが人気があります。
検索条件
居抜き物件・貸店舗 | 主な成約事例
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駒沢大学：ファニメディック動物医療 グループ駒沢公園通りのロードサイドに大型動物病院がOPEN！ 角地にあり、車道からの視認性も良く、駐車場も広い物件です。多くの人々が犬の散歩に訪れる憩いの地、駒沢公園まですぐの立地です。物件周辺には富裕層が多く住み、商圏と業種がマッチしています。
担当者所感
ロードサイドの物件を取り扱っている不動産会社は限られます。多様な不動産会社が集まるテンポスマートなら、そういった不動産会社に出会える可能性があります。 -
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勝どき：花みつ高級食パン専門店「はなみつ」。周囲はタワーマンションが立ち並び、店舗の数に比べて住民が多く、大きい需要が見込めます。帰宅者が利用しやすい､駅直結の物件です。無添加で、自然の甘味と風味を追い求めて作られたパンが、勝どき住民の生活を彩ります。
担当者所感
マンションの店舗区画物件の場合は住民との協調が重要です。営業時間や業種制限等を事前にしっかり確認することがポイントです。 -
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赤坂：北の大地赤坂オフィス街に「らーめん北の大地 赤坂店」が出店しました。0から作った店舗内装は美麗ですが、当然多額の投資がかかっています。立地に比例して賃料も上がり、契約にあたっては難しい判断が求められていました。最後はテナント様の味への自信が決め手となって出店に至り、今では人気店舗になっています。
担当者所感
内装の自由度が高いが初期投資がかかるスケルトン、初期コストが低いが内装の自由度が低い居抜き。ご自身の業態にあった物件探しをお勧めします。 -
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矢向：anphi 矢向モノトーンのシェードと、やわらかなグリーンの壁色が青空に映えます。矢向はあまり店舗物件が頻繁に出るエリアではありません。こちらのテナント様はタイミングと条件が合い、地域に密着した可愛らしいサロンが誕生しました。バリアフリーで個室も完備されています。
担当者所感
エリアを絞って物件を探す際は、その希望条件をテンポスマートにご登録ください。物件が新しく登録されたら、メールで通知が届くので便利です。テンポスマートに掲載されていない物件情報が不動産会社から届くこともあります。![cover]()
田町：原価BAR三田店入場料を支払えば、原価でお酒が楽しめるお店が三田に登場。店舗機能の集約や、席スペースを確保するため、既存店舗より大型の物件を探していたテナント様にとって、手ごろなサイズ感の物件でした。戸建物件で工事の自由度も高く、管理も良好。三田は昼間人口も高く、お店は学生や会社員で賑わっています。
担当者所感
自身の業態が街にあっているかは、街を実際に歩いてみて商圏を調査することが重要です。![cover]()
宮原：炭火焼鳥とさか 宮原店埼玉県内を中心に出店を重ねる居酒屋「とさか」が宮原に進出。駅から近く、地域住民のアクセスは良好です。不動産情報は地域との結びつきが強いものです。今回は、さいたま市に特化した不動産会社様の物件情報と、埼玉県内で集中的に物件を探しているテナント様がWEBを介してマッチングしました。
担当者所感
相性の良い不動産会社とタッグを組んで継続的に出店を進めるのも選択肢の一つです。![cover]()
東陽町：Asian Dining Guras永代通り沿いの路面エスニック料理店。ヘルシーなアジア料理とお酒が楽しめます。テラスもあり、大人数にも対応できる120席の大型店舗です。物件のある東陽町駅の周辺は、学校あり、オフィスあり、住居あり、とさまざまな客層をカバーしています。
担当者所感
テンポスマートは小規模個人の方向けのサイトと思われがちですが、実際には大型の物件情報も多数あります。![cover]()
浜松町：カラダキュア浜松町大門路面物件は通行人の集客力に優れていますが、競合が多く、賃料も高いものです。こちらの美容鍼灸院は空中階物件ながら、駅出口の直上でビル壁面に大きな看板があり、非常によく目に入る物件です。さらに完全個室で、評判の高い施術を求めたお客様が多数集まっています。
担当者所感
空中階や地下の物件を探すのであれば、掲載できる看板の位置や大きさ、専用導入の有無等を確認しましょう。選択した物件を
まとめて
更新日： 2024/04/27