江古田駅｜クラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・店舗物件の情報
江古田駅のクラブ・キャバクラの居抜き物件・居抜き店舗・貸店舗一覧
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江古田駅の概要
3つの大学がある学生街で、にぎやか。商店街や市場がある、昔ながらのレトロな街並みが特徴です。池袋まで3駅と交通の便が良く、物価も安く、庶民的な飲食店も充実。ひとり暮らしの学生やファミリー層に人気のエリアです。一部のエリアで再開発が進んでおり、今後の街の変化に注目したいところです。
交通アクセス
乗り入れているのは西武池袋線（各駅停車）のみですが、池袋まで3駅10分。都心へアクセスしやすい立地です。有楽町線「新桜台」駅や都営大江戸線「新江古田」駅、東京メトロ副都心線・有楽町線「小竹向原」駅も徒歩圏内。新宿や六本木方面、東横線の人気駅にも1本でアクセスできて便利です。
エリアの特徴
練馬区にある「江古田」は、日本大学芸術学部、武蔵野音楽大学、武蔵大学と３つの大学があり、活気のある学生街です。治安が良い上に、池袋まで3駅と交通の便が良く、家賃も安いので、一人暮らしもする学生も多いです。３つの大学のうち2つの大学は芸術系のため、楽器を持ち歩く学生を多く見かけるなど、独特のアカデミックな雰囲気があります。
駅周辺には、大きな商業施設はありませんが、小規模の商店街が複数あり、古くから住んでいる人も多いエリアです。北口側には昔ながらの商店街「ゆうゆうロード商店街」があります。子連れ客が多く、アットホームな雰囲気。八百屋や精肉店、惣菜店や漬物店などが集まる「市場通り」という商店街があるのも、北口側です。かつては「練馬のアメ横」と呼ばれていたこの通りは大正11年から続いており、懐かしいレトロな雰囲気があります。武蔵野音楽大学に続く「音大通り」には、庶民的な商店と音大生向けのスタジオやオシャレなカフェなどが混在しています。一方、南口側には、北口側まで約800m続く「江古田銀座商店街」があります。飲食店のほか、パチンコや居酒屋、カラオケ店などもあり、昼夜問わず人通りが絶えません。学生も多くにぎやか。
全体的にレトロな雰囲気の街ですが、再開発が進んでいるエリアもあります。江古田駅から日本大学芸術学部江古田キャンパスまで続く「日大通り商店街」は、再開発で、道路の拡幅工事が進んでいます。今後どう街並みが変化するか、このエリアに出店したい方は要チェックです。
コンパクトな街で利便性も高く、住宅地としても人気。商店街を抜けると、閑静な住宅街が広がります。高級住宅地の「豊玉上」もあり、あり、落ち着いた住環境といえるでしょう。
出店のポイント・物件の特徴
江古田銀座商店街の南口側には、狭い通りに定食屋やラーメン屋がたくさん軒を連ねています。リーズナブルでボリュームある、学生向けの飲食店や居酒屋が充実しており、チェーン店よりも個人経営の飲食店が多いのが特徴といえるでしょう。洋食屋も多く、アットホームな雰囲気の店が点在しています。なお、北口側にも飲食店はありますが、南口側に比べると少なめです。
休日になると、学生はほとんどいないため、駅周辺も比較的静か。全体的に学生向けのボリュームある庶民的な店が多いので、休日に家族連れがくつろげる店などおすすめ。また女子学生向けのオシャレなカフェは、地域住民の主婦の憩いの場ともなる可能性があります。江古田といえば、レトロな雰囲気が魅力的な街なので、内装や外観もレトロをキーワードにしてみるのも良いかもしれません。
また、江古田は、パン屋の激戦区としても有名です。特に、江古田を通る千川通りは「ブレッドストリート」とも呼ばれ、パン屋さんが充実しています。老舗パン屋、ハード系パンが美味しい店、サンドイッチが人気の店、天然酵母パンが美味しい店などさまざま。パン好きの客が遠方からも訪れる可能性があるので、集客が見込める好立地です。店の規模問わず実力ある店ならば、十分知名度をあげることができるでしょう。
江古田は、日本人学校が多く交通の便が良い「池袋」に近い立地ということもあり、外国人の方が多く住む街でもあります。そのため、江古田はインターナショナルなレストランも充実しているのです。例えば、インド料理や韓国料理、ベトナム料理などのエスニック料理のお店があります。本場の味を楽しめる店は、グルメな日本人も集客しやすいでしょう。
周辺スポット
● 浅間神社（せんげんじんじゃ）
北口正面にある浅間神社には、都内最大級の富士塚があり、国の重要有形民俗文化財にも指定されています。江戸時代後期には、富士浅間社と呼ばれていました。パワースポットとしても人気。● 江古田市場通り
練馬区で最も昭和を感じさせる商店街です。全国的にも有名な商店街で、どの店も個性的です。毎月1日・15日・25日は特売日で、特に生鮮品が充実しています。アクセスしやすい駅・エリア
● 練馬駅
西武池袋線・西部有楽町線・西武豊島線・都営大江戸線の計4路線利用可。北側には閑静な住宅街が広がっていますが、南側には高層ビルやタワーマンションが多くにぎやか。● 池袋駅
計8路線利用できるターミナル駅。商業施設・飲食店・娯楽施設すべて充実しています。繁華街もあり、昼夜問わず人通りが絶えません。クラブ・キャバクラの居抜き物件
業種の特徴
クラブ・キャバクラ業種は、共に店舗物件に入居して飲食を提供する業種でありながら、多くの点において、他の飲食業種と異なっているます。具体的に言うと、クラブ・キャバクラ業種が提供する主たるものは、食事やお酒ではなくサービスや空間です。造作についても業種的特徴が強過ぎるため、他業種との互換性がほとんどありません。しかし店舗の市場においては、物件の造作や出店する業種の違いにしたがって、扱われる物件の領域が切り分けられているわけではなく、店舗物件としてあらゆる情報は混在しています。ゆえに、物件探しの場面で、異なる本質を持った業種同士が出会う場面はしばしばあります。仮に、クラブ・キャバクラ業種以外の業種での出店を検討している人であったとしても、クラブ・キャバクラ業種がどういったものなのか、大枠を把握しておくことは、出店において有用と言えるでしょう。
物件の特徴
フロア・立地
クラブ・キャバクラ業種は他の業種と異なり、路面である事を重視せず、むしろ空中階や地下の物件を好む傾向があります。これは、非日常の場として、外界と隔絶した空間を演出する事や、キャッチ等の独自の集客方法を持つ事、そもそも入居可能なビルが限られている事等が、主な理由とされています。
坪数について
お店の規模にも寄りますが、スナックやガールズバーであれば、カウンターのみで5-15坪程度の小物件でも運営可能です。提供する食事も大抵の場合、乾き物が中心となりますので、厨房スペースも防水工事もほとんど必要ありません。一般的なラウンジやキャバクラ等の業態になると、厨房もあり、席間も広く取るようになる為、サイズ感は変わり30-50坪程度が適正となります。六本木や新宿等の日本有数の盛り場では、50坪から100坪を越すような巨大な高級クラブもあります。
その他
ソシアルビルについて
クラブ・キャバクラ・スナック・ラウンジ等のいわゆる夜のお店や、小規模飲食店等、業種の制限を設けていないテナントビルの事を総称してソシアルビルと呼び、主だった繁華街には必ずといってよいほど存在します。ソシアルビルに業種のバッティングという考えはあまりなく、ビルによっては1つのフロアが細かく分割され、スナックや小規模クラブ等の近しい業態のテナントでひしめきあっています。通常ではあまり考えられない事ですが、ソシアルビルにおいては、数階建てのビルに数十もの店舗が入居しているようなケースも少なくありません。新橋や歌舞伎町などの有名繁華街の一角には、数多の入居テナントが出している、それぞれの看板サインによって彩られた、色鮮やかなソシアルビルがいくつも軒を連ねています。このようなソシアルビルが生まれた背景には、物件所有者の意向や風営法等による業種的制約を受けて入居できるビルが限られている事や、クラブ・キャバクラは商圏の捉え方が独特で店舗が集中しやすい、といった事情があります。
出店時のポイント
風営法について
クラブ・キャバクラ業種は、風俗営業第一号の許可がなければ出店できません。これには、いくつかの条件を店舗が満たしている必要があり、接待時のルール、内装の指定、店舗周辺にある他施設の状況等、様々なポイントで制限を受けます。そのような事情から、クラブ・キャバクラ業種で出店を目指す人は、物件探しの段階で、物件の業種への適法性について確認をする必要があります。しかし、物件を紹介する側の不動産会社は、風営法の出店基準についてそれほど深い理解を持っていないことがほとんどです。その点に関しては、クラブ・キャバクラ業種を専門としている不動産会社や行政書士に頼るか、出店者自らが風営法について理解しておかなければならないのが実情となっています。
リース店舗
クラブ・キャバクラ業種と関わりの深いものとして、リース店舗という特殊な賃貸の形式を持つ店舗があります。リース店舗にはテナントが入居する前の募集時点から、元々店舗内に内装、造作、設備が備わっており、居抜き物件と似た性質を持ちます。居抜き物件との一番の違いは、内装造作の所有権の所在です。通常、入居したテナントが自ら工事したり、造作譲渡によって買い取ったり、残置された造作を引き取ったりした場合、造作は物件の所有者ではなく、物件入居者の資産となります。リース店舗の場合、入居者は店舗内にある造作を使用することは出来ますが、造作の所有権は貸主やリース会社にあるため、あくまで借りている立場となります。言い換えれば、リース店舗は造作を活かせるような業種が入居する事を想定した物件と言えます。貸主の想定と入居希望者の業種が食い違った時には、話が複雑化したり、入居を断られる事もありえますので、出店者は注意が必要です。
リース店舗のメリットは、すぐに営業できる状態が整っているので、内装・設備工事に対する初期投資が大幅に抑えられることです。デメリットは、造作を借主の一存では改装出来ないことや、月々支払う店舗リース料が物件の賃借料と内装造作の使用料それぞれの意味を含んでいるため、通常の契約形態の物件賃料よりも、若干高めに設定されてしまうことです。
前述のように、クラブ・キャバクラ業種は入居可能な物件が限られている為、出店しようとするビルが、同業種内で被りやすい、といった特徴を持ちます。これは、そのビルを貸し出す側の立場に立てば、入居してくるテナントの業種が同じようなもので固定されやすくなる、と見る事が出来ます。よってクラブ・キャバクラ業種はリース店舗という業種を想定するような貸し方とは相性が良いと言えるでしょう。元々は業種に関わらず存在したリース店舗という形式も、現在ではほとんどクラブ・キャバクラ業種向けのものしか見る事は出来ません。オススメエリア
クラブのオススメエリアは、赤坂、六本木、新宿、上野等が繁華街として有名です。ある程度の規模の繁華街を持つエリアであれば、クラブ・キャバクラ業種が集合しているエリアが大抵の場合存在しますので、基本的には場所を選びませんし、住宅地や小規模な駅であってもスナックのような業態で、地元住民向けに営業している店舗もあります。
エリアも当然重要ですが、前述のとおり、クラブ・キャバクラの場合は商圏以外の要素にもある程度、注意を払っていく必要があります。出店する物件は自分の商売上の都合だけではなく、風営法及び貸主の業種許可を、事前に並行して確認しながら探していく事をオススメします。当然ながら、物件の中でも前テナントがクラブ・キャバクラ業種だったものであれば、業種的制限をクリアしている物件である可能性は高まります。
検索条件
居抜き物件・貸店舗 | 主な成約事例
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駒沢大学：ファニメディック動物医療 グループ駒沢公園通りのロードサイドに大型動物病院がOPEN！ 角地にあり、車道からの視認性も良く、駐車場も広い物件です。多くの人々が犬の散歩に訪れる憩いの地、駒沢公園まですぐの立地です。物件周辺には富裕層が多く住み、商圏と業種がマッチしています。
担当者所感
ロードサイドの物件を取り扱っている不動産会社は限られます。多様な不動産会社が集まるテンポスマートなら、そういった不動産会社に出会える可能性があります。 -
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勝どき：花みつ高級食パン専門店「はなみつ」。周囲はタワーマンションが立ち並び、店舗の数に比べて住民が多く、大きい需要が見込めます。帰宅者が利用しやすい､駅直結の物件です。無添加で、自然の甘味と風味を追い求めて作られたパンが、勝どき住民の生活を彩ります。
担当者所感
マンションの店舗区画物件の場合は住民との協調が重要です。営業時間や業種制限等を事前にしっかり確認することがポイントです。 -
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赤坂：北の大地赤坂オフィス街に「らーめん北の大地 赤坂店」が出店しました。0から作った店舗内装は美麗ですが、当然多額の投資がかかっています。立地に比例して賃料も上がり、契約にあたっては難しい判断が求められていました。最後はテナント様の味への自信が決め手となって出店に至り、今では人気店舗になっています。
担当者所感
内装の自由度が高いが初期投資がかかるスケルトン、初期コストが低いが内装の自由度が低い居抜き。ご自身の業態にあった物件探しをお勧めします。 -
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矢向：anphi 矢向モノトーンのシェードと、やわらかなグリーンの壁色が青空に映えます。矢向はあまり店舗物件が頻繁に出るエリアではありません。こちらのテナント様はタイミングと条件が合い、地域に密着した可愛らしいサロンが誕生しました。バリアフリーで個室も完備されています。
担当者所感
エリアを絞って物件を探す際は、その希望条件をテンポスマートにご登録ください。物件が新しく登録されたら、メールで通知が届くので便利です。テンポスマートに掲載されていない物件情報が不動産会社から届くこともあります。![cover]()
田町：原価BAR三田店入場料を支払えば、原価でお酒が楽しめるお店が三田に登場。店舗機能の集約や、席スペースを確保するため、既存店舗より大型の物件を探していたテナント様にとって、手ごろなサイズ感の物件でした。戸建物件で工事の自由度も高く、管理も良好。三田は昼間人口も高く、お店は学生や会社員で賑わっています。
担当者所感
自身の業態が街にあっているかは、街を実際に歩いてみて商圏を調査することが重要です。![cover]()
宮原：炭火焼鳥とさか 宮原店埼玉県内を中心に出店を重ねる居酒屋「とさか」が宮原に進出。駅から近く、地域住民のアクセスは良好です。不動産情報は地域との結びつきが強いものです。今回は、さいたま市に特化した不動産会社様の物件情報と、埼玉県内で集中的に物件を探しているテナント様がWEBを介してマッチングしました。
担当者所感
相性の良い不動産会社とタッグを組んで継続的に出店を進めるのも選択肢の一つです。![cover]()
東陽町：Asian Dining Guras永代通り沿いの路面エスニック料理店。ヘルシーなアジア料理とお酒が楽しめます。テラスもあり、大人数にも対応できる120席の大型店舗です。物件のある東陽町駅の周辺は、学校あり、オフィスあり、住居あり、とさまざまな客層をカバーしています。
担当者所感
テンポスマートは小規模個人の方向けのサイトと思われがちですが、実際には大型の物件情報も多数あります。![cover]()
浜松町：カラダキュア浜松町大門路面物件は通行人の集客力に優れていますが、競合が多く、賃料も高いものです。こちらの美容鍼灸院は空中階物件ながら、駅出口の直上でビル壁面に大きな看板があり、非常によく目に入る物件です。さらに完全個室で、評判の高い施術を求めたお客様が多数集まっています。
担当者所感
空中階や地下の物件を探すのであれば、掲載できる看板の位置や大きさ、専用導入の有無等を確認しましょう。選択した物件を
まとめて
更新日： 2025/05/03