飲食店の開業には、さまざまな準備が必要です。そのうちの1つが物件探しですが、居抜きにするかスケルトン物件にするか、迷うところです。まずは、居抜き物件とスケルトン物件それぞれのメリット・デメリット、注意点などを確認しておきましょう。
居抜き物件とは？
居抜き物件とは、以前の店舗が使用していた・設備が残っている物件のことです。設備や内装が全部残っているケースもあれば、一部だけ残っているケースもあります。
居抜きは、内装費用を削減できる上、工事期間も短縮できるのが大きな特徴です。以前のテナントと同業態ならば、内装をそのまま使える可能性も高いです。ただし、設備が老朽化しているケースや、内装やレイアウトに融通が機器いにくいケースもあるので、慎重に決める必要があります。
居抜き物件のメリットとデメリット
居抜き物件には、メリットがある一方で、デメリットがあることを忘れてはいけません。ここでは、「家主様」・「店舗を出したい方」・「店舗を閉めたい方」それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。
| メリット | デメリット | |
| 家主様 | ・借り手の需要が高いため ・工事が不要、あるいは最小限で済むため建物の躯体にかかる負担が少なく済む | ・テナントの業種が限定される |
| 店舗を出したい方 | ・初期費用を抑えられる ・スピーディーに開店できる | ・レイアウトやデザインを自由にできない ・設備の管理が大変 |
| 店舗を閉めたい方 | ・退店時のコストを抑えられる ・キャッシュインの可能性もある | ・原則は契約期間満了日までに有償無償問わず譲渡先を見つけなければならず期間が限定的 ・無償譲渡になる可能性もある |
「スケルトン物件」とは？
スケルトン物件は、内装設備がない、コンクリート打ちっぱなしの状態の物件のことです。自由にデザインできる上、厨房設備や内装を自分で選べるのが魅力です。また、一から店舗づくりをするので、店づくりにこだわりたい方に適しています。前店舗のイメージを引き継ぐ心配も、ありません。
ただし、コストや時間がかかるので、十分な時間や予算が必須です。また、周囲に認知されるまで時間がかかるため、経営が軌道に乗るまで時間がかかりやすいです。
「スケルトン物件のメリットとデメリット」
スケルトン物件にも、居抜き物件と同様に、メリットとデメリットがあります。家主様・店舗を出したい方・店舗を閉めたい方それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。
| メリット | デメリット | |
| 家主様 | 募集業種のターゲットが広がる | 借り手の初期費用が高くなり入居のハードルも高くなる |
| 店舗を出したい方 | ・内装やレイアウトが自由 ・設備の管理が楽 ・物件が豊富 | ・初期費用がかかる ・オープンまでに時間がかかる |
| 店舗を閉めたい方 | 退去時の手間が少ない | 退去コストがかかる |
＞＞「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いについてはこちら
「居抜き物件」がおすすめなのはこんな人！
- 早期に出店したい方
- 初期投資額や予算が少ない方
- 店舗経営に初めて挑戦する方
１つずつ解説していきます。
1.早期に出店したい方
1つめは、早期に出店したい方です。開店までの期間が短い場合、一からの店舗づくりは難しいため、居抜き物件がおすすめです。前のテナントから引き継いだ設備を利用すれば、工事も最小限で済むので、契約後スピーディーに開業できます。
2.初期投資額や予算が少ない方
次に、初期投資額や予算が少ない方です。飲食店は、キッチンの配管やダクトなどの設備も欠かせないため、スケルトンだと工事が大規模になり、初期費用の負担が大きくなりやすいです。その点、居抜きならば、初期費用を最小限に抑えることができます。
3.店舗経営に初めて挑戦する方
3つめは、店舗経営に初めて挑戦する方です。店舗経営を初めて開業する場合は、開業資金を抑えやすい居抜き物件を選ぶのが、リスクを最小限にできる方法といえるでしょう。
まずは居抜き物件から始めて、店舗経営や店舗オペレーションなどの経験を積み重ねてから、２店舗目にスケルトンも含む物件選びをおすすめします。
「居抜き物件」の注意点
居抜き物件を選ぶ場合、契約前に知っておきたい注意点があります。注意点は、以下の4つです。
- テナント側が不利になるような撤退条件ではなかったか
- 想定以上の改装費用
- 契約書の内容とビルオーナーの承諾有無
- リース契約の内容 や設備の動作確認
居抜き物件を検討している方は、デメリットや注意点も十分に理解しておくことが重要です。
居抜き物件の注意点① テナント側が不利になるような撤退条件ではなかったか
以前のテナントの閉店には、何かしらの理由があったはずです。立地が悪かったケースもあれば、競合店が増えたケースもあるでしょう。または、昼間は人通りがあるけれど、夜間は人通りがほとんどないというケースもあるかもしれません。
以前のテナントが閉店した理由を調査して、内覧時には立地や周辺環境もチェックしてください。自分の店に悪影響はないと判断してから出店を決断することをおすすめします。
居抜き物件の注意点② 想定以上の改装費用
居抜きは、予想以上に改装費用がかかることもあります。例えば、引き継いだ設備が正常に稼働せず、設備改修が必要になることがあるため、事前に、厨房機器やエアコンなどの使用年数などを確認しておくと安心です。
また、給排水、ガス管や電気設備などの配置変更が必要になり、一部改装工事が発生するケースもあります。前もって、現況の内装やレイアウトのままで問題ないか、確認しておきましょう。
居抜き物件の注意点③ 契約書の内容とビルオーナーの承諾有無
店舗物件の契約書には、内装譲渡禁止・原状回復義務などの条件が記載されているのが一般的です。スケルトン戻しが基本なので、居抜きで引き渡すには、ビルオーナーの了解が必要になります。
したがって、テナント同士で話がついていても、勝手に契約を進めることはできません。オーナーが了解しなかったら、居抜きで引き渡せないのです。
居抜き物件の注意点④ リース契約の内容
居抜き物件の契約の際、見落としやすいのが「リース契約」の内容です。内装や設備を引き継ぐ場合、「リースに該当するもの」「リース内容の詳細」「機材の動作確認」の3つをしっかりと確認してください。
リース契約の設備や機器にトラブルが発生したら、リース会社に回収されるケースもあります。内装譲渡契約では、リース関連のトラブルが生じた際の条項も契約書に盛り込んでおくと安心です。
まとめ｜居抜き物件のデメリットや注意点を理解しておくことが重要
居抜き物件には、メリットがある一方で、デメリットや注意点もあります。コストを抑えてスピーディーに開業できるのは魅力ですが、設備が老朽化していたり、内装やレイアウトの融通が利きにくかったりする可能性もあることを理解しておきましょう。また、前テナントの撤退の理由やリース契約の内容などを確認して、トラブルを防ぐことも重要です。
