店舗売却とは一般的に、店舗売却を検討している方が賃借している店舗区画を「居抜き物件」として募集し、内装設備、厨房機器等の「造作」を次に入居するテナントさんに対して売却することを指します。
店舗売却とは
弊社は店舗物件専門のポータルサイトの運営会社として、出店を検討している多くのテナント様との繋がりや、店舗売却取引に関する経験豊富な不動産会社との繋がりを有しており、それらを活かして、店舗売却希望者様の後継者探しのお手伝いをさせていただいております。
※弊社が直接お客様の造作や厨房機器等を買い取るわけではございませんのでご了承ください。
■□居抜きで退店することのメリット□■
- 造作を売却して現金を得ることができる。
- 万が一値段がつかなくても、現状のまま店舗を明け渡すことで、スケルトン解体工事費用がかからない。
◆契約書には禁止って書いてあるけど・・・
入居者には原状回復義務があるので、契約書上では内装・造作の売買は基本的に認められていません。しかし（近年、居抜きという引渡方法が一般化してきた事もあり）事情を説明することで居抜きでの引き渡しを認めてくれる大家さんが増えてきております。もちろん大家さんの承認が得られなければ、契約書の内容に従い、物件を明け渡さなければなりません。
1.店舗売却の具体的な流れ
ここでは、店舗売却における主な手続きの流れについて記載します。
1.ファーストヒアリング
まず、不動産会社の担当者が以下の項目についてヒアリングします。
- 店舗の住所
- 店名/屋号
- 大家・管理会社への相談の有無
- 従業員への通知の有無
- 引き上げ予定のもの、リースが残っているものの有無
- 故障・不具合品の有無
- 閉店予定時期
- 希望売却価格
2.臨店ヒアリング
上記ヒアリングの後、日程を調整して不動産会社の営業担当が店舗へ伺い店舗での打ち合わせを行います。
この際ご用意いただだく書類は
- 賃貸借契約書の写し
- 内装平面図の写し
の2点です。
お話を伺いながら今後の進め方について売却希望者と打ち合わせをします。併せて店内の写真撮影をして、厨房の状況やダクトルートなども確認します。
3.募集
上記ヒアリングを基に資料を作成し、不動産会社が募集を行います。
上記のような図面を作成し募集をします。
情報の公開範囲はお客様と打合せの上、最適な方法を取ります。
以下にいくつかの例を挙げます。
■幅広く募集する
- テンポスマートサイト上への公開
- 特に限定せず、検討可能な出店希望者に向け積極的に紹介
- 他業者と連携しての募集（追加費用負担等はなし）
■限定的に募集する
- テンポスマートサイトには掲載しない。（あるいは一部の情報を隠して掲載）
- 業種やニーズ等を勘案し、特定の限られた顧客を選別して、個別に打診していく。
情報が拡散しないよう秘密裏に後継者探しを行えば、様々なトラブルを避けることは出来ますが、当然デメリットとして反響の数も少なくなります。基本的にはご都合や、スケジュール感に合わせて、最も有効で、ご希望に沿う方法を取ることになります。
掲載サイト：テンポスマート(https://www.temposmart.jp)
4.内見・申込
募集を開始して反響があると、通常、出店希望者から内見・設備現調の要望が出ますので、不動産会社にて調整します。（基本アイドルタイムや開店前に見せていただきます。）その後、造作の値段等がまとまり、申込を入れるところまで至りましたら、売却希望者様から、大家さんまたは管理会社さんへアポイントを取るために一報入れます。そこから先は、不動産会社の方で大家さん（または管理会社さん）とお会いし、居抜きでの解約や造作の後継者様への引継ぎを認めてもらうよう相談。それらがまとまったら、次は入居時期の最終調整です。売却希望者と出店希望者双方の事情を勘案して最も妥当な日付を調整します。
5.契約・入金
新しく入居するテナントさんの審査が通れば、いよいよ契約です。新入居者様と貸主様の新賃貸借契約、及び造作売手様と買手の間で造作譲渡契約を締結することになりますが、その手続きは不動産会社が 取り纏めすることになります。
6.引渡
引渡には不動産会社が立会い、造作の最終チェック等を行った上で、元テナント様から現テナント様に鍵を引き渡して、クローズとなります。
2.造作価格について
もちろん、状態が良かったり、他のテナント様が使いやすい造作だったりすると、高い値段がつきやすいです。とりわけエアコン、ダクト、防水、グリストラップなどは重要視されます。ただ、造作の価格に関し、妥当で客観的な値付けというのは、難しいというのが実情です。というのも、買い手から見た造作の価値と、売り手側の考える造作の価値は、双方の持つ様々な事情（出店側の予算・出店側と退店側の業態の相性・退店側の投資額等々）に極めて影響を受けやすいため、ともに納得感を得られる金額を出すのが困難だからです。売り手が、お店を作る際にどのくらいお金をかけたのかという経緯は、買い手がその造作に価値を認めない限り、あまり関係ありません。次に買い手のお店の業種と既存の造作がまったく合わなけければ、売買をするという事自体に無理があります。逆に、買い手が限られた出店予算の中で、出せる限りの造作価格を提示しても、売り手にとってはそのような事情は意味を持ちません。そのような実情から、ほとんどの場合、造作代はその物自体の査定によってではなく、売り手と買い手の希望の折り合いによって決まっていくものとなります。
※おおよその希望額をうかがって「ご相談」表記で募集されることもあります。
立地の及ぼす影響
造作の値段に店舗の立地が及ぼす影響は少なくありません。人気の有る物件（多くの人が出店することを望む）であれば、出店望者は多く現れます。そして出店希望者（買い手候補）が多くなれば、競争が起こり、造作価格は高まります。出店者が店舗物件を探す際のポイントとして、その物件の「立地」というのは極めて重要な要素であり、多くの場合、造作よりも先立ちます。人気のエリアや駅前で視認性が高い物件であれば申込が多数入ることも珍しくありません。そのような状況では、出店希望者が造作の値段の交渉などしたら物件は取得できませんので、造作代金は高騰する傾向があります。極端な話、テナント様によっては、まず入居することを第一として、造作代を物件を取得するための「必要経費」と割り切り、全く使う予定のない造作に対して高額の値段をつける場合もあります。
2つのケース
ケース1：利益は出ている店舗を、高齢のため1年後ぐらいを目途に引退を考えているテナントさんの場合
このように、すぐに店を閉めるべき差し迫った事情がない場合には、営業を続けつつ、長い目で見て募集を続けるという方法が可能です。より良い買い手が現れるまで、じっくり待つことができるので、妥協をする必要がなく、希望通りの値段で売却できる可能性が高まります。
ケース2：大家さんへ解約通知を出して3か月後には退去しなければならないという状況のテナンﾄさんの場合
解約の時期が来れば、退店者様の都合に関わらず、店舗は貸主さんに明け渡さなければなりません。そういった状況で、造作に高値をつけて募集してしまうと、当然買い手候補者は限られてしまうため、期間内に買い手を見つけることが困難になります。場合によっては、解体工事の費用が発生しないだけでも良しと考えて、造作を安く売らざるを得ないでしょう。
3.高値売却のためのコツ
ⅰ）解約を出す前に相談する
解約を出すと、大抵の場合、大家さんが物件の次の入居者の募集を始めます。そこで見つかったテナントさんが今ある造作は要らないと言えば、造作を売却をする余地はなくなり、有無を言わさず原状回復しなければなりません。大家さんと退去の事について相談するのは、とても大切なことです。しかし、どのタイミングで解約という決断をするのかは、状況に合わせて適切に決める必要があります。このタイミングを誤れば、本来高値で売れるはずだった造作も、費用をかけて解体する羽目になってしまいます。退店者様側にも、いつまでに退去したいという都合があると思いますが、まず、大家さんへの解約の打ち出し方・伝え方も含め、その道のプロにご相談してみる事をオススメします。
ⅱ）複数業者への相談
複数業者への相談はメリット、デメリットがあります。メリットは当然、買い手候補へのアプローチする手段が増える事です。しかしながらそれを上回るデメリットがありうる事も考慮しなければいけません。複数業者へ相談すると、物件の募集状況をコントロールするのがそれだけ難しくなります。業者の中にはいきなり管理会社や大家へ飛び込んで話をつけに行く業者もいたりします。上述の通り、店舗売却は非常にデリケートですから、よくよく注意して検討するのがよいでしょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。近年、居抜きが一般化してきたと言っても、造作売買に関わるルール、手順、認識は未整理な部分がまだまだ多くあります。店舗を売却するメリットは大きいですが、適切なタイミング、手順、方法を取らないと、スムーズに売却することは難しくなります。弊社は創業以来、店舗物件専門のポータルサイト運営会社として、様々な店舗売却案件の成立サポートをしており、そのノウハウを熟知しております。
店舗の売却を検討中の方、閉店するかどうか迷っている方、ご相談無料ですので、まずはテンポスマートにお問い合わせください！
