前テナントの内装設備や什器類をそのまま引き継いで利用でき、初期費用を大きく抑えられるのが居抜き物件のメリットです。
しかし、居抜き物件にはメリットだけでなく注意点もあり、場合によってはトラブルに巻き込まれる可能性もあるため、正しく把握する必要があります。
今回は、居抜き物件の契約時・出店時の注意点をはじめ、起こりやすいトラブル事例について解説します。
契約時・出店時の居抜き物件の注意点
居抜き物件の契約時・出店時の注意点は主に5つあります。
・物件の契約期間と更新条件がどのような内容なのか
・貸主への交渉の余地があるか
・設備・備品の動作確認
・リノベーションや改装が可能か
・近隣環境の調査
居抜き物件は、初期費用を大きく抑えられ、スムーズに開業できるメリットがあります。
しかし、契約時・出店時に注意点を把握しておかないとトラブルに巻き込まれる可能性があります。
それぞれ解説していきます。
居抜き物件を契約する際の注意点
居抜き物件を契約する際の注意点は以下の表の通りです。
| 契約する際の注意点 |
| ・物件の契約期間と更新条件がどのような内容なのか ・貸主への交渉の余地があるか |
居抜き物件によって契約期間と更新条件が異なるため、賃貸借契約書を必ず確認しましょう。万が一、閉店や移転する場合も考えて、いつまでに予告する必要があるのかということは契約の段階で把握しておきましょう。
また、居抜き物件に飲食店などのテナントが入居する場合、住居物件と比較して経年劣化やトラブルが多く、懸念点を抱いている貸主の許可が下りず、居抜き物件数が少ないと言われています。
貸主からしてみると面倒なトラブルがなく、すぐに次の入居者を見つけたいのは当然のことなので、一般的に、退去する借主にはスケルトン状態での退去を望みます。
そのため、退去時にできるだけ費用をかけたくないテナントにとっては、貸主との交渉がつきものですので、貸主への交渉の余地があるのかも確認しておくようにしましょう。
契約内容は書面で明確化する
居抜き物件契約後のトラブルを予防するためには、口頭の説明だけでなく、書面でしっかりと記録を残すことが大切です。
物件の貸主と取り交わす賃貸借契約書においては、契約開始日やフリーレント期間、退去時の引き渡し状態の条件等を確認しましょう。
また、前テナントと取り交わす造作譲渡契約書では、どの設備・備品を引き継ぐのか、どの程度の費用がかかるのかといった点をしっかりと確認することで、後々のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
居抜き物件で出店する際の注意点
居抜き物件で出店する際の注意点は以下の表の通りです。
| 出店する際の注意点 |
| ・設備、備品の動作確認 ・リノベーションや改装が可能か ・近隣環境の調査 |
居抜き物件で出店する際は、設備・備品の状態が悪くないか、老朽化していないかチェックをする必要があります。
前テナントが使用している期間に老朽化等により耐えられない状態になっていたり、設備の故障やメンテナンス不足等により排水管の詰まりや水漏れ、漏電等のトラブルに発生する可能性があります。
トラブルを回避するためには、設備・備品の状態をしっかりと確認し、必要な修繕や改装計画を立てましょう。
リノベーションや改装をする場合は、坪単価15万円〜30万円程度が一般的な目安です。
また、20坪の飲食店を改装する場合のリノベーション費・改装費は、300万円〜600万円程度が一般的な目安となります。
それに加え、前テナントが残した設備・備品を買い取る「造作譲渡料」がかかることが多いです。
物件によっては交渉次第で造作譲渡料の金額が少し下がる場合や、無償になる場合もあるため、必ず事前に確認するようにしましょう。
また、居抜き物件の契約時・出店時は、周辺に評判の良くない店舗があったり、過去にトラブルが発生したなどの地域の治安も含めた近隣環境をしっかりと調査しておくのをおすすめします。
リース品の契約があるか確認する
前テナントが設備をリース契約している場合、リース料が後々経営に影響を及ぼす可能性があるため契約を引き継ぐかどうかの判断も必要になります。
特に費用面で明確なメリットがなければ、新たにリース契約を結ぶか、設備を手放すことも視野に入れましょう。
また、前テナントにリース料の滞納があった場合、新しい借主に対して支払い義務が発生することがあるため、リース契約の詳細をしっかりと理解することが重要です。
居抜き物件契約時に注意しないと起こりやすいトラブル事例
居抜き物件は、初期費用が削減できたり、開業までの期間を短縮できるといったメリットがある一方、使用済みの設備や内装を中古の状態で新しい借主に引き継ぐため、時折トラブルが発生することがあります。
これから紹介するトラブル事例は、認識の相違や双方の確認不足など事前にしっかりと対処をしておけば、回避できるものばかりです。
事例1.「 故障した設備やリース品の譲渡」
居抜き物件で譲渡される設備やリース品に関しては、前テナントが、故障した設備やリース品を残したままにしてしまい、修理費用の負担について争いが生じる可能性があります。
なおリース品は、事前にリース会社から譲渡の承諾を得ることが必要です。
こうしたトラブルを回避するためには、譲渡する設備の状態や動作確認を慎重に行い、リース品の残債や支払い状況を確認することが重要です。
設備やリース品の状態が決定されたら、双方立ち会いのもとで状況を確認し、お互いが納得した上で引き渡しを実施することをお勧めします。
事例2. 「不十分な衛生管理」
前テナントの衛生管理が不十分だと、物件内に汚れや害虫が残っている可能性があります。
衛生管理が十分に行われていないと、近隣住民や店舗とのトラブルに発展してしまいます。
また、物件周辺に雑草やゴミが多いと害虫や悪臭の発生源になりかねないため、近隣環境を調査する際にしっかりと確認することが必要です。
衛生面に不安があれば、業者に依頼して物件内のすべての設備や内装をクリーニングすることで、開業後も清潔な環境を維持することができます。
事例3. 「退去時の原状回復費用」
居抜き物件の契約内容によっては、退去時に原状回復の義務が生じることもあります。
その場合、前のテナントが傷つけたものなども原状回復の対象になってしまい予想外の原状回復義務を負って思わぬ工事費用が発生する可能性があるので注意が必要です。
退去時に資金が足りなくなって慌てることがないよう、契約書を交わす際に退去時の条件を明確にしておくようにしましょう。
そうすることで、どの程度の原状回復が求められるか、どのような工事を行う必要があるかを契約書に記載することで、後々のトラブルを回避できます。
まとめ｜注意しながら居抜き物件を利用しましょう
居抜き物件は、前テナントが残した内装や設備・什器類を利用でき、スムーズに開業できるメリットがありますが、契約時・出店時に様々なトラブルに発展する可能性もあります。
トラブルに巻き込まれないようにするためにも、潜在的なリスクやトラブルを理解し双方で事前確認を徹底し、注意しながら居抜き物件を利用することが大切です。
