居抜き物件のテナントを貸主に明け渡す際、「借りていた物件を原状回復工事を行ってスケルトン返しをする必要がある」と契約書に記載されていることがありますが、「スケルトン返しとは一体何なのか？」と疑問に思ったことはありませんか？

この記事では、居抜き物件のスケルトン返しとは何かをはじめ、スケルトン工事にかかる工事費用からスケルトン返しをする際の注意点や工事業者の選び方について解説します。

居抜き物件の「スケルトン返し」

建築・不動産業界用語では、「スケルトン」とは店舗やオフィス内の床・壁・天井・内装などが何もないコンクリートの打ちっぱなしの状態のことを指し、建物躯体の状態とも呼ばれています。

そのため、スケルトンはブランドイメージやターゲット層に合わせた内装設計が可能です。

以下で、「スケルトン物件」、「スケルトン工事」、「スケルトン返し」の違いについて解説します。

◼︎スケルトン物件とは

「スケルトン物件」とは、設備や内装が何も施されていない物件、竣工当時の建物躯体の状態を指します。

スケルトン物件はブランドイメージや自分たちのニーズに合わせて内装等を自由に設計・施工できますが、退去時にはスケルトンの状態で貸主に返却することが契約で定められている場合が多いです。

◼︎スケルトン工事とは

「スケルトン工事」とは、物件の構造駆体以外をすべて解体し、スケルトン状態に戻す工事を指します。

鉄筋コンクリートの物件の場合は、コンクリートの打ちっぱなしの状態に戻すことが多く、契約書にスケルトン状態に戻すことが定められている場合は、スケルトン工事を行うことが必要です。

◼︎スケルトン返しとは

「スケルトン返し」とは、テナントの退去時にスケルトン状態に戻して貸主に明け渡すことを指します。
スケルトン状態で入居した場合は、原状回復を行い物件を明け渡すことになります。

ただし、原状回復は必ずしもスケルトン状態に戻すわけではないため、事前に契約書の内容をしっかりと確認するようにしましょう。

スケルトン返しと原状回復の違い

スケルトン返しとは、テナントの設備や内装などをすべて撤去して借主がコンクリートの打ちっぱなしの状態である「スケルトン」にして、新たに入居するテナントが設備や内装を新設しやすいように工事を行い貸主に返却することを指します。

スケルトン返しの他に物件を返却する方法として「原状回復」「居抜き残置」があります。
原状回復とは、原状回復工事を行いテナントを入居時の状態に戻すことで、次に入居するテナントが問題なく使用できる状態にすることを指します。

テナント退去時の条件として原状回復しなければならない旨の記載がある場合が多いです。入居時の状態がスケルトンであれば、スケルトンにする必要があり、居抜き状態であれば貸主が指定した場合においては、借主が負担して増設した分の設備や内装を撤去する必要があります。

スケルトン返しの工事費用

スケルトン返しの工事費用は坪単価で計算されることが多く、一般的な相場は1坪あたり約3万円〜5万円程度です。
坪単価や平米単価で計算されるため、床面積が広ければ広いほど工事費用費用が高くなります。

また、物件の広さだけでなく、物件の状態、立地、テナントの階数等により変動するほか、造作物や廃棄物の撤去費用、クリーニング費用をプラスで負担する場合もあります。

「スケルトン返し」をする際の注意点

「スケルトン返し」をする際の注意点は以下の通りです。

・工事範囲の確認
・解約日の厳守

スケルトン返しをする際は、どの箇所をスケルトン状態に戻す必要があるかを確認しましょう。工事範囲を確認することで、後のトラブルを予防することができます。

また、スケルトン返しで工事を行う際は解約日の厳守は必須です。
工事期間が延びてしまうと解約日に引き渡せなくなるだけでなく、追加の賃料や違約金が発生してしまう可能性があるため、解約日を必ず守りましょう。

この2つのポイントを押さえることで、スムーズに退去手続きを進めることができます。

工事範囲の確認

工事範囲を確認せずに着手してしまうと、貸主から「残してほしかった箇所が残っていない」といったトラブルに発展する可能性があります。

トラブルを避けるためにも契約書を確認し、不明点がある場合は貸主に確認をとりましょう。

解約日の厳守

スケルトン返しで解体工事を行う際は解約日を必ず守りましょう。

通常、解約日の途中変更はできないため、解体工事が長引いてしまい解約日に引き渡せなくなってしまうと、追加の賃料や違約金が発生してしまう可能性があります。

スケルトン返しの工事期間は約2～3週間程度かかるため、少なくとも解約日の1ヶ月前には解体業者と連絡を取り余裕のあるスケジュールを組むようにしましょう。

「スケルトン返し」工事業者の選び方

「スケルトン返し」工事業者の選び方は以下の通りです。

・行政機関で違反履歴を確認する
・見積もりの比較

スケルトン返しを行っている工事業者を選ぶ際には、行政機関で違反履歴がないか問い合わせて信頼できる業者を選びましょう。

行政機関で違反履歴がないか問い合わせた後は、2〜3社に見積もりを依頼して必要な工事内容があるか、適正な金額設定になっているかを比較しましょう。

この2つのポイントを押さえることで、トラブルを回避することができます。

行政機関で違反履歴を確認する

スケルトン返しの工事業者を選ぶ際は、信頼できる優良な解体業者を選ぶことが重要です。
行政機関に「建設業法」、「廃棄物処理法」、「建設リサイクル法」等の違反履歴があるか問い合わせて確認しましょう。

違反履歴がある業者に解体工事を依頼してしまうと、工事期間の遅延や、工事の途中放棄、追加費用を不当に請求されるといったトラブルに巻き込まれてしまう可能性があるため注意が必要です。

見積もりの比較

スケルトン返しの解体工事の見積もりは、1社だけだと工事内容や金額が適正に設定されているか分からないことがあります。

業者に依頼する場合は、2〜3社の複数の会社で見積もりを出してもらい比較をしましょう。

料金だけを重視して業者に依頼してしまうと、工事内容が簡易なものや、追加料金が発生する場合があるため注意しましょう。

複数の会社の見積もり内容を比較して、必要な工事を行った上での金額設定になっているかを確かめることが大切です。

「スケルトン返し」を避けたい場合

「スケルトン返し」を避けたい場合は、「居抜き売却」を視野に入れましょう。

テナントを返却する際、居抜き売却ができれば、退去時にかかる高額な工事費用を大きく抑えることができます。

スケルトン返しにかかる工事費用をうかせたい場合は、貸主に相談して「居抜き物件として売却する」ことを検討すると良いでしょう。

まとめ｜「スケルトン返し」は契約書ごとに異なる

スケルトン返しと原状回復の工事は、テナント物件を明け渡す際に建物の柱や壁などの構造部分だけを残した状態であるか否かで大きく異なります。

どちらの作業をする必要があるかは契約書ごとに異なるため、契約書をしっかりと確認し適切な工事内容を把握することが重要です。