賃貸借契約を交わしたテナントに使用していない空きスペースがある場合、第三者に貸して有効活用したいと思ったことはありませんか？
しかし残念ながら、貸主の許可なしの又貸しは契約違反となり禁止されています。
今回は、テナントの又貸しが契約違反である理由を始め、又貸しにあたる事例から又貸しが判明した場合どうなるのかについて解説します。
無許可のテナントの又貸しは契約違反！
テナントの又貸しとは、貸主と賃貸借契約を交わした店舗や区画を他の第三者に貸す行為です。
又貸しは法律上「賃貸人の同意のない賃借権譲渡や転貸(又貸し)はできない」と定められており、貸主の許可を得ずに又貸しをした場合は契約違反となります。
また、「又貸しをすることは禁止行為である」などと契約書に記載されていない場合もあります。
しかし、禁止事項に記載がなくても民法上で契約違反なため、貸主に無断で又貸しをすると契約解除につながってしまうため注意しましょう。
以下で又貸しが契約違反である理由や事例を解説しますので、ぜひご一読下さい。
又貸しが禁止されている理由
テナントの又貸しが禁止されている理由は主に2つあります。
理由1：賃貸借契約上、違反となるため
通常、トラブルが発生した時は、貸主と借主間で話し合いを行うことで解決します。
しかし、又貸しをしている場合、何らかのトラブルが発生した時に第三者がいることで事態が複雑化してしまい、早急な対応ができない可能性があります。
さらに大きなトラブルが発生すると、場合によっては法的措置に発展してしまいます。
理由2：信頼関係が崩れてしまうため
賃貸借契約は貸主や管理会社との信頼関係によって交わされるものです。
仮に借主が貸主の許可なくテナントを第三者に又貸ししていることが発覚した場合、貸主と借主双方の信頼関係が崩れます。
そして、信用不足とみなされると、物件を借りることができなくなってしまうリスクもあります。
又貸しとサブリースの違い
サブリースとは、不動産会社などの企業がビル所有者の物件を借り上げて、家賃を補填する目的として一定額の賃料を支払い、借主に転貸する契約方法のことを指します。
事前に不動産会社などの企業とビル所有者間でサブリース契約を締結するため、貸主の許可を得ずに無断で第三者に貸す又貸しとは大きく異なります。
サブリース契約は、企業が使用していないオフィスの一部を他の企業に転貸して効率的に活用したい場合に有効です。
「テナントの又貸し」になるケース
「テナントの又貸し」になるケースを2つ挙げて解説します。
ケース1：親会社が締結したテナント契約を子会社が使用する
ケース2：事務所や店舗の一部を貸す
この2つのケースは、テナント物件でよくある事例です。
テナントの又貸しを検討している場合は、必ず貸主や管理会社に申し出をして許可をとるようにしましょう。
ケース1：親会社が締結したテナント契約を子会社が使用する
親会社名義のテナント契約を子会社が使用することは「又貸し」にあたります。
グループ会社の場合は代表者が同一であることが多く「名義変更しなくても大丈夫だろう」と考えがちですが、子会社は別法人としてみなされます。
そのため、テナントの利用は貸主や管理会社の許可なしでは契約違反となります。
最悪な場合、テナント契約の解除を求められる可能性があるため注意が必要です。
ケース2：事務所や店舗の一部を貸す
契約している事務所や店舗内に知人の会社を同居させる場合もテナントの一部を又貸ししているということになります。
これはいわゆる「間借り」という行為にあたり、この場合は共同でテナントを使用するための申請をして貸主や管理会社から許可を得る必要があるため注意しましょう。
又貸しが判明した場合、どうなる？
又貸しが判明した場合、以下のようなことが発生します。
・違約金の請求
・強制退去命令の可能性
賃貸借契約を結んでいるテナントを貸主に無断で子会社や知人の会社に貸すもしくは、事務所や店舗の一部を貸してしまうと、契約違反となってしまい契約解除につながる可能性があります。
以下で詳しく解説します。
違約金の請求
又貸しが判明した場合、違約金を請求されてしまう可能性が高いです。
又貸しをする行為は、貸主と借主間の信頼関係を破壊してしまうため契約違反にあたります。つまり貸主側から契約解除の申請が可能となり、違約金を請求されてしまいます。
場合によっては訴訟にまで発展するケースもあり、貴重な時間を失ってしまうでしょう。
又貸しが判明した場合の状況にもよりますが、違約金が賃料1ヶ月分程度では済まない可能性があり、金銭的にもかなり負担をすることになってしまいます。
強制退去命令の可能性
テナントの又貸しを行うことは、法律上の禁止事項および契約違反です。
民法612条の「賃借権譲渡および転貸の制限」に関する記載では、又貸しが判明した場合には貸主が契約解除できると明記されています。
又貸しは民法上で定められている違反行為にあたるため、強制退去命令が出る可能性があることを十分に理解しておきましょう。
仮に又貸しによる契約違反でテナントの強制退去命令を科された場合でも、契約期間満了でなかった場合には違約金が発生するため注意が必要です。
まとめ｜テナントの又貸しは基本的に違法
賃貸借契約を交わしているテナントを第三者に又貸しすることは基本的に違法です。
貸主からの許可を得ずに又貸しをしてしまうと、契約違反となり多額の違約金の請求や強制退去命令が発生し、契約解除につながってしまいます。
第三者に又貸しをしたい場合は、必ず貸主からの許可を得るようにしましょう。
