重要事項説明

宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業において、取引に関わる不動産業者がその不動産の借り手・買い手に対して契約前に行わなければならない行為です。

重要事項説明は不動産に関する知識の少ない一般消費者が、よくわからないうちに契約してしまい、後で思わぬ損害を被らないようにするための制度です。
ですから、宅建士（旧名：宅地建物取引主任者）という有資格者しかできませんし、重要事項説明書にはその不動産の詳細な説明が書かれています。
（賃貸と売買では異なりますが、最低限説明しなければならないことが定められています。）

そして、実際に説明を受けた後、重要事項説明書に署名・捺印となります。

簡単に言いますと、「あなたが借りようとしている物件は、～～の事情を抱えていて、～～の状態で、～～のリスクが考えられますが、それを納得した上で借りますか？」と不動産会社が説明していることになります。
これにあなたが「はい。」と答えた場合にのみ、「では、契約を取り交わしましょう。」ということになるのです。

重要事項説明は賃貸借契約行為の中の一つのプロセスではありますが、契約それ自体とはまったく別個のものです。
混乱しないようにしましょう。