居抜きとは

居抜き物件とは、前テナントが利用していた造作・設備・什器等がついたままの物件のことです。通常ですと店舗の場合、借主は自ら物件に取り付けたものを全て撤去し、物件を何もない空の状態に戻して貸主に返却しなければなりませんが、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備を残したまま、後継者に引き渡すことが出来るようになります。このような物件の引き渡し方法を「居抜き」と言い、居抜きで引き渡される物件の事を「居抜き物件」と言います。

居抜きに関連する用語① 造作

(店舗物件の場合、広い意味で言う)造作とは賃貸中の物件に入居者が付加した取り外しが可能な物の事を指します。カウンター、トイレ、床、壁、天井、間仕切り、厨房設備などがこれに当たります。造作物に関しては基本的に貸主ではなく借主の資産となりますので、借主は造作を売却する事が出来ます。また、造作の保守管理は、その所有者である借主が行う事が原則となります。

居抜きに関連する用語② スケルトン

スケルトンとは何の造作もない物件の状態の事です。スケルトン物件には設備も内装もなく、コンクリートがむき出しにされていて、店舗物件の「最も基礎的な状態」と言えるでしょう。多くの場合、入居者はスケルトンの状態で貸主より物件の引渡しを受け、それから内装工事を行い、退去時には元の状態に戻して貸主に返却することになります。入居者にとっては、多大な内装工事費がかかる事になりますが、0からの店舗作りは、イメージする店舗を自由に表現できるという利点もあります。

居抜きに関連する用語③ 原状回復義務(スケルトン工事)

原状回復義務とは、店舗物件を契約する際に、借主が貸主に対して負う義務の事です。具体的には「賃貸借契約が終了して物件から退去する時には、借主は物件を借りた当時の状態に戻して、貸主に返却しなければならない」というものです。これは一般に、ほとんど全ての店舗物件において、入居したら発生する義務であり、貸主の承諾がない限り借主はこれを免れません。義務を果たすには、造作物を全て壊し、撤去し、造作を作る前の状態に工事し直す必要があります。ちなみに居抜き物件に入居した場合、前テナントの原状回復義務は次テナントに継承されますが、ここでいう「原状」とは「引渡しを受けた時点の状態」ではなく、「造作物がなかった時の状態」にまでさかのぼります。また、原状とはスケルトンに限らず、元々事務所物件だったものを店舗として改装した場合は、入居した当時の事務所仕様に直す必要があります。

居抜きに関連する用語④ 解約予告期間

借主または貸主が賃貸借中の物件を解約する旨を相手方に伝えてから、実際に退去が行われるまでの猶予期間の事(家賃発生はする)を指します。契約内容により異なりますが、大抵は退去日の3-6ヶ月前に行うことが義務付けられています。居抜き等で後継者が定まっている場合は、途切れなく店舗の契約が継続していく事が保証されるので、解約予告期間が残っていたとしても、貸主借主間の合意により無効になる場合が多いです。

居抜き物件のメリット

居抜きを利用する事で得られるメリットには以下のようなものがあります。

店舗を出したい方のメリット

  • 最低限の工事や設備投資で済むため、初期費用を低く抑える事ができる。
  • 比較的早期の出店が可能である。

店舗をやめたい方のメリット

  • 原状回復義務がなくなるので、解体による工事費用がかからない。
  • 造作物を後継者に売却出来れば、キャッシュインが望める。
  • 多くの場合、退去日までの空家賃が発生しなくなる。

家主様のメリット

  • 現在の店舗物件の傾向として居抜き物件の方が人気が高い為、後継者のリーシングがしやすくなる。
  • 空室リスクが軽減され、継続した家賃収入が見込める。

このように、「店舗をやめたい方」、「店舗を出したい方」、「物件の所有者」のいずれにも大きなメリットがある『居抜き』は、合理的なものとして、近年注目が集まってます。とかく入れ替わりの激しい飲食業界においては特に、企業規模の大小を問わず利用者が多くいます。

居抜きを利用した場合の具体例

具体的に、居抜き物件を利用することで、店舗を出したい方と店舗を閉めたい方のメリット(イメージ)は以下の通りです。

居酒屋をモデルにした場合(坪数:25坪、保証金600万円、保証金償却20%、賃料50万円、解約期間家賃6ヵ月、造作代金300万円)

居抜きの注意点

多くのメリットがあり、人気も高い居抜き物件ですが、注意も必要です。以下に、よくあるトラブルや注意点をいくつか列挙します。

造作の状態

内装や設備というものは長年使用していると、劣化するものです。居抜きで入居したものの、状態の悪くなった造作を使い続ける事で、水漏れなどのトラブルを招いてしまい、結果として一から工事するよりも費用がかかってしまった、という話もあるくらいです。造作売買のトラブルを避けるためには、事前にしっかりと現地調査を行い、きちんとした造作譲渡契約を結ぶことが売主、買主双方にとって肝要です。

前テナントのイメージ

大部分の造作を引き取った上で入居した場合、内装が似通っている分、前テナントの持っていた店舗イメージまで引き継いでしまうことがありえます。顧客に対する前店舗への印象を払拭し、新規店舗としてのオリジナリティを伝えるには、より一層の工夫や配慮が必要になります。

未解約物件の場合

居抜き物件の中には、まだ現テナントが解約通知を出していない物件などがよくみられます。このような物件は、現テナントが借りている賃貸条件をそのまま引き継げる、と想定して募集をかける事がほとんどです。しかし、それはあくまで想定に過ぎず、貸主が次の契約からは賃貸条件を変更したい、という意向を示す事もありえます(物件の最終的な賃貸条件は当然に貸主が決定します)。その場合、元々募集していた賃貸条件と入居するのに必要な賃貸条件が食い違う、といったような事態に陥ってしまいます。引渡し方法についても同様で、貸主から居抜きの許可を得ていない未解約物件の場合、居抜きで引渡しを受けられるという保証はありません。

造作価格

居抜きの現場において、造作の価値や代金を客観的な基準に基づいて判断・決定するという事は現状あまりなく、買い手と売り手は自身の希望や事情に基づき、価格を主観的判断で主張し合う事になります。たとえばある飲食店舗の売り手が、多額の費用を払って作り愛着もある造作なので相応の額で買い取って欲しい、と希望したとしても、買い手側が別の飲食業種で検討していれば、その造作は買い手にとってそこまで価値のないものとなります。そのような状況下では、双方にとって納得感のある価格で造作を売買することは難しく、折り合いが付かず破談となってしまうケースがよく見られます。

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